장인석 現 착한 부동산투자연구소장

재개발-재건축 시장이 사람들의 관심 밖에서 멀어진 지 오래다. 한강르네상스 개발 계획 취소와 경기 침체가 맞물리면서 한때 황금알을 낳는 거위처럼 추앙받던 재개발-재건축 시장은 끝없는 추락을 맛봐야만 했다. 그 결과 상투를 잡은 수많은 소액 투자자들이 큰 손해를 봤고, 급기야 박원순 시장의 퇴출전략에 의해 재개발 시장은 급격히 얼어붙었다.

하지만 재개발-재건축 시장이 최근 들어 다시 살아날 조짐을 보이고 있다. 퇴출전략에 의해 안 될 지역은 일찌감치 탈락하면서 어느 정도 옥석이 가려진 데다 서울에서 새 아파트를 공급받을 수 있는 유일한 방법이기 때문이다. 최근 몇 년 간 서울 요지의 새 아파트 공급이 현격히 줄어들면서 재개발-재건축 시장에 대한 관심이 새삼 높아지고 있는 것이다. 게다가 떨어질 때까지 떨어진 ‘착한 가격’이 소액투자자들에게 매력적인 요소로 부각되고 있다.

한창 전성기 시절 서울의 재개발 프리미엄은 2억 원까지 형성된 적도 있었다. 프리미엄이란 매매가에서 권리가액을 뺀 금액으로, 투자자가 매물을 사면서 줘야 하는 웃돈을 말하는데 거품이라고도 부를 수 있다.

예를 들어 권리가액이 2억 원짜리 물건을 4억 원을 주고 사야 하는데, 투자자 입장에서 2억 원은 날려버리는 돈이다. 향후 33평 아파트를 분양받는데 조합원분양가가 4억 원이라면 추가부담금(조합원 분양가-권리가액)은 2억 원이 되므로 이 투자자가 지불한 총 투자금액은 6억+금융비용이 된다. 통상 조합원 분양가는 일반분양가의 80% 선이므로 이 투자자는 일반분양가인 5억 원보다 더 비싸게 주고 구입한 셈이 된다. 그럼에도 재개발 시장이 과열됐던 이유는 서울 시내의 새 아파트이므로 ‘사면 무조건 오른다’는 인식이 팽배했었기 때문이다.

하지만 지금의 재개발 시장은 초토화됐던 저간의 사정을 증명하듯 거의 모든 지역이 ‘무피’다. 다시 말해 프리미엄이 없다는 뜻이다. 권리가액이 2억 원이면 매매가 역시 2억 원일 확률이 높고, 2억 원보다 더 싼 마이너스 프리미엄 물건도 수두룩하다. 경기 침체로 인해 일반분양가가 낮아지면서 조합원들의 추가부담금이 많아진 탓도 있지만 사업이 중단되거나 연기될 수 있다는 불확실성이 더 큰 이유다.....