장인석 現 착한 부동산투자연구소장

NPL 투자열풍이 불면서 많은 사람들이 투자에 뛰어들고 있지만 큰 재미를 보는 사람들은 의외로 많지 않다. 이미 경쟁이 치열해진데다 AMC 회사들이 알맹이는 자기네들이 처분하고 쭉정이를 주로 팔기 때문이다. 그런 이유로 ‘특수물건 아니면 NPL도 재미가 없다’는 얘기가 떠돌고 있지만, 그래도 아직 잘만 찾으면 대박 물건도 많이 있다. 찾기가 점점 어려워지고 있는 것이지, 찾을 수 없는 것은 절대 아니다.
필자에게 5년 전 부동산 공부를 하고 직장생활을 은퇴한 뒤 경매와 NPL 투자에 전념했던 P씨의 실전 사례는 ‘꾸준한 노력과 집념만이 성공을 거둘 수 있다’는 정설을 다시 한 번 입증하고 있다. 그는 경매정보지와 AMC리스트를 꾸준히 조사하는 한편 틈틈이 세미나와 강의도 들으며 실력을 쌓아나갔다. 절대 서두르지 않고 안목을 키워나가면서 좋은 물건이 나타나기만을 기다린 결과, 2013년에 두 건의 대박을 터뜨렸다.
그 중 한 건은 구로동의 근린상가 다섯 채의 NPL을 저렴하게 매입해서 낙찰을 받은 사례인데(2011타경 20***), 자기 돈이 한 푼도 들지 않았음은 물론이고 오히려 2억 1,000만 원이나 남는 대박이었다. 그는 5번이나 유찰된 다섯 채의 경매물건이 의외로 수익이 높을 수 있다는 점을 발견했다. 그 상가는 건너편 상가에 비해서는 유동인구가 적어 장사가 덜 되었지만 그래도 꾸준히 임대료를 받을 수 있었는데, 임대료에 비해 낙찰가가 낮기 때문에 수익률이 높았던 것이다.
그는 감정가 15억 원 상가가 5번 유찰된 끝에 33%인 5억 원 정도로 떨어지자 임장을 통해 물건분석을 한 뒤 채권자인 저축은행과 NPL에 대한 협상을 벌였다. 그 상가의 채권최고액은 9억 2,000만 원이었는데 그는 이 근저당권을 5억 8,000만 원에 매입하고 9억 2,000만 원에 낙찰받았다. 자신이 배당받을 수 있는 채권최고액으로 낙찰을 받았기 때문에 상계처리에 의해 그는 추가로 부담해야 할 잔금이 없었다....