노희순 주택산업연구원

시장의 불확실성에 따른 저가매물 중심시장 형성 → 수요자 가격 및 주거비에 대한 민감

시장의 불확실성은 여전히 잔재하고 있다. 연말 경제상황, 주택시장 상황의 개선 기대감이 커졌지만 최근 대내외 여건이 조금만 변화해도 흔들리는 모습이 나타나고 있다. 이러한 시장의 불확실성으로 인해 공급자나 수요자 모두 눈치보기에 급급한 상황이다. 주택시장 불확실성은 매매 시장뿐만 아니라, 전월세시장에도 부정적인 영향을 미치고 있다.  최근에 상대적으로 매매거래량이 증가한 것은 임대차시장에서의 주거불안과 저가매물에 대한 수요가 반영된 것으로 보인다. 다만, 주택가격의 회복에 대한 믿음이 시장에서 확고하지 못하고 단기적인 가격 상승기대가 오히려 재고주택의 매물회수로 이어져 거래 확산 및 시장기능 회복을 확신하기는 어려운 상황이다. 이에 따라 매매 수요자는 재고주택보다 물리적 특성에 따라 상대적으로 가격하락 가능성이 적고 저렴한 중소형 분양시장에 관심이 높다.

특히 전세와 월세시장의 임대인과 임차인의 불균형은 많은 주택정책의 시행에도 불구하고 전세가격 상승 지속, 보증금 미반환 리스크 확대 등 주거 불안정을 발생시키고 있다.  전세세입자의 경우, 관리비, 보증금대출이자, 보증금 미반환 리스크 등의 부담 증가로 인해 전세만을 고집할 수 없는 상황에 놓여 있다. 주거비 부담, 깡통전세위험 방지, 주거불안정 해소 등을 위해 정책적으로 금융지원 및 보증상품 등이 출시되고 임대주택공급확대 정책이 시행/ 준비되면서 장기적으로 긍정적이나 단기적으로 전세세입자들의 부담은 지속될 우려가 크다.

즉 실수요 중심의 시장에서 전세수요자의 이동에 대한 방향성이 시장에 큰 영향을 줄 수밖에 없다. 전세수요자가 높은 전세가율(매매가격과 전세가격 차이가 감소한 상황)에 따라 저가매물을 흡수하고 거래증가로 이어진다면 매매시장을 안정시킬 수 있다. 문제는 전세공급이 감소하면서 월세시장이 커지는 임대차시장의 구조변화가 동시에 나타나면서 매매거래 증가가 제한된다는데 있다. 또한 장기적으로 피할 수 없는 월세화 현상이지만 단기적으로 임차가구의 주거비부담이 증가할 수밖에 없다. 이러한 주택시장상황에 따라 수요자들는 매매 또는 전월세에 관계없이 주거비용에 민감할 수밖에 없다.....