장희순 강원대 부동산학 교수

임대시장은 혼란상태

전세보증금의 지속적인 상승은 집주인의 월세전환 수익률기대에 대한 상실감을 만회하기 위한 자기방어적인 심리의 발현이다. 또한, 부동산시장에서 전월세 상한제가 정책적으로 논의되면서 집주인은 일단 올려놓고 보자는 심리가 표출되고 있다. 임차인은 전․월세가 제한되면 집세부담이 줄어든다고 생각하겠지만, 2년마다 이사하거나 전세에서 월세로 전환될 가능성이 높아질 것이라는 우려에서 벗어나기 어렵다. 지금 시장이 혼란스러운 것은 시장참여자들이 불안감을 느끼고 있기 때문이다. 따라서 부동산 시장이 안정되기 위해서는 시장참여자들의 안정, 즉 임차인은 물리적ㆍ경제적으로 거주환경이 안정되어야 하며, 임대인에게는 임대 수익률 안정이 동시에 추구되어야 한다. 임대인의 입장에서 주택은 수익획득의 도구에 불과하다. 임대인은 투자한 자본의 수익률을 유지하려고 하고, 시장은 그 적정한 수익률을 유지하는 수준에서 안정되어야 한다. 그렇지 않으면 시장은 혼돈스럽게 된다.

임대시장이 혼란한 이유는 공공임대주택이 턱없이 부족해서 저소득 ․ 무주택 서민이 살만한 임대주택이 부족하기 때문만은 아니다. 2014년 국토교통부에서 발표한 자료에 따르면 정부의 주거복지정책이 공급자 주도에서 수혜자 중심으로 전환하는 것을 중심으로 국민임대․영구임대 등 건설임대주택의 지속적인 공급과 저리주택구입․전세자금지원을 위한 15조7000억원(2013년에는 무려 17조 1000억원 지원)이 투입될 예정이다. 또한, 다가구 매입․전세임대 주택의 입주민 거주기간이 10년에서 20년으로 늘어나는 등 저소득 주민의 주거안정에 기여할 수 있을 것이라는 기대감이 크다. 공적임대시장은 나름대로 확충되고 있다. 하지만, 지금 임대주택시장에서 일어나고 있는 문제의 핵심은 정부의 주거복지정책의 시혜계층인 저소득․무주택자의 문제라기보다는, 다주택보유자에 의한 사적임대시장의 불안문제다...