장성수 주거복지연대 전문위원

주택거래회복 징후와 2008년의 교훈

1. 서론 : 주택시장 활성화가 필요한 이유

주택 매매가격이 1% 하락하면 건설투자는 0.20∼0.25%, GDP는 0.02% 감소한다. 우리 경제가 당면하고 있는 고령화와 저출산에 따른 생산인구 감소라는 부담을 극복하기 위해서는 주택시장 규제를 철폐하여 주택공급을 확대하고 주택소비를 정상화하여 내수시장 진작을 통한 안정적인 성장기조 유지가 필요한 것이다. 이러한 배경에서 주택시장 회복을 위해 정부는 2013년 3회에 걸쳐 주택시장 활성화 대책을 마련했고, 연말에는 취득세율 인하와 다주택자 양도소득세 중과 철폐법안이 국회를 통과하여 시장에 활력을 불어넣을 수 있는 토대를 마련하였다.

 2014년 1월의 주택시장 동향은 경기회복의 징후가 나타나는 것으로 분석할 수 있다. 그러나 과연 이러한 움직임이 연말 호재에 따른 일시적인 효과인지, 장기간의 가격 조정기를 거친 주택시장이 바닥을 치면서 본격적인 상승세로 반전한 것인지에 대해 판단하기는 곤란하다. 우리는 이명박 정부출범 2년째인 2008년에 다양한 시장규제 철폐의 영향으로 주택시장 거래가 회복 징후를 보였으나 끝내 주택시장의 구조적 변화로 이어지지 못하고 추락하면서 5년간의 침체를 지속하면서 오늘까지 이어져온 것을 경험했기에 주택시장 진단에 부담을 안고 있다. 

2. 1월동향 : 주택거래회복 속 전세가 앙등 지속

2014년 들어 주택시장움직임의 선행지표가 회복 징후를 보이는 한편 인 거래가 회복되고 가격이 상승하고 있다. 
즉, 주택시장의 활기를 예단하듯이 주택 시장의 선행지수 역할을 하고 있는 경매 낙찰가율이 상승하였다. 올 1월 수도권 아파트의 낙찰가율은 82.4%로 전월보다 1.4%p 상승했는데 이 상승율은 2011년 4월 이후 가장 높은 수준이다.

1월 서울의 아파트 매매거래량이  작년 1월 보다 3배 정도 증가한 4668건에 달하면서 주택경기 회복의 신호로 받아드려지고 있다.  ‘서울부동산정보광장‘에 따르면 올 1월 한 달간 서울에서 매매된 아파트는 총 4668건으로 작년 1월 1134건과 비교해 3.1배 정도 증가했고, 2012년 1월 1451건에 비해서는 2.2배 정도가 늘었다. 특히 강남과 강북의 대표적인 아파트 밀집지역에서의 거래가 회복세를 보인 것이다. 강남구는 지난해 109건에서 올해 476건으로, 송파구는 56건에서 390건, 서초구는 50건에서 271건으로 각각 증가했고, 강북 노원구는 92건에서 442건으로, 성북구는 79건에서 260건으로 늘었다. 주택거래가 위축되면 정상적인 매물이 제대로 소화되지 못하면서 가격을 많이 낮춘 급매물 형태로 거래되면서 가격하락으로 이어지는 것을 감안 할 때 주택거래의 회복은 더 이상의 가격하락이 없거나 경우에 따라서는 회복세를 보일 것임을 추측케 한다....