강병기 국민대 부동산학 교수

1. 서론

2011년부터 지속되어온 우리나라 주택시장의 침체 문제는 서울 등 수도권지역 아파트가격 하락이 문제가 된다. 2010년 이후 지방 아파트시장의 경우에는 지속적인 가격 상승이 이루어지고 있기 때문이다.
이와 같은 주택시장 침체 문제를 해결하기 위하여 정부에서는 2013년 말 양도소득세 중 다주택자에 대한 중과세 제도를 폐지하였으며, 주택 매매에 대한 취득세도 대폭 감면하였다. 이와 같은 정부의 정책에 따라 2014년에는 서울 주택시장이 다시 회복될 것이라고 기대하는 사람도 많으며, 일부 전문가들의 경우에는 주택시장의 회복을 넘어 과열을 우려하고 있기도 한다.

본 연구에서는 이와 같은 주택 관련 세금 감면 정책으로 인해 서울 아파트시장을 회복시킬 수 있을 것인지에 대해서 검토해보기로 한다. 본 연구에서 연구의 범위를 우리나라 주택 시장 중 서울의 APT시장으로 한정하는 것은 과거의 시장 패턴을 감안할 때 아파트가격 상승은 단독주택이나 연립주택 등 다른 주택시장의 회복을 이끌었으며, 서울주택시장이 활성화 되면 뒤이어 경기도와 인천지역, 그리고 6대 광역시 지역의 주택 시장 활성화가 뒤이어 나타나는 패턴을 보이고 있기 때문이다.

서울 아파트시장이 3년간의 침체를 벗어나 활성화 될 수 있는지 여부를 확인하기 위하여 과거 서울 APT시장이 2～3년 이상의 장기 침체에서 회복된 시점의 세금 수준과 시장 환경을 현재(2014년 1월)와 비교하여 분석하고, 이를 근거로 서울 아파트시장의 회복 가능성 여부를 판단하기로 한다.

2. 양도세 및 취득세 감면 효과 분석

서울시의 아파트가격 관련 통계가 작성된 1986년 이후의 통계를 분석한 결과 장기 침체 이후에 아파트가격이 본격적인 상승세로 돌아선 시점으로는 1988년과 2002년을 들 수 있다(다음의 <표 3> 아파트 가격 변동률 참조).

2014.1.1. 개정된 소득세법의 양도소득세 세율과 이들 시기와의 양도소득세 세율을 비교 분석한 결과는 다음의 <표 1>과 같다. 표를 보면 1가구 2주택 이상의 다주택자에 대한 양도세 중과세가 폐지된 2014년 현재의 양도세율은 1988년보다는 낮으나 2002년보다는 다소 높은 것을 알 수 있다. 또한 1988년이나 2002년에는 아파트 양도세를 실제 거래가격보다 20%～30% 이상 낮은 국세청기준시가를 기준으로 계산하였으나, 2006년 실거래가 신고제도 도입으로 인해 현재는 실거래가격을 기준으로 양도소득세를 산정함에 따라 2014년도의 양도소득세 부담은 금번 감세 조치에도 불구하고 1988년이나 2002년보다 오히려 높은 수준으로 봐야 할 것이다....