장인석 現 착한 부동산투자연구소장

부동산 시장이 얼어붙어 있다. 팔려고 내놓은 사람은 많은데 사는 사람이 없기 때문이다. 정부의 잇단 부동산 경기 부양책으로 시장이 살아나는 듯했으나 전월세 과세 방침에 의해 시장이 다시 침체에 빠져들었다. 소수의 사려는 사람도 분양시장에나 관심을 가질 뿐 기존 주택시장은 매수세가 없어 어려운 살림 해결하려고 집을 내놓은 사람들의 시름만 깊어지고 있다.

집값이 떨어져 싼 매물이 많이 나오고 있는 데도 집을 사려는 사람이 없는 이유는 간단하다. 앞으로 집값이 더 떨어지거나 혹은 집값이 오르지 않을 것으로 판단하고 있기 때문이다. 집값이 오르지 않을 것으로 판단하는 것은 맞다. 그러나 그렇다고 해서 집을 사지 않으면 실패는 하지 않을지 몰라도 부자가 될 수는 없다.

지금은 집을 싸게 살 수 있는 절대적인 기회이므로 놓쳐서는 안 된다. 무조건 집을 사야 한다. 집값이 오르지 않을 것이라고 하면서 집을 사라고 하다니...이 무슨 헷갈리는 소리냐고 의아해 하는 분들이 많을 것이다.

필자가 사라는 집은 시세차익을 기대하는 집이 아니다. 현금흐름을 확보할 수 있는 집을 사라는 얘기다. 앞으로는 집값이 오를 확률이 낮기 때문에 시세차익을 기대하는 것은 구시대적인 투자행태이며 어리석은 투자방법이다. 설사 집값이 오른다 해도 화폐가치가 계속 떨어질 것이 확실하므로 가격만 오르지 가치가 오르는 것은 아니다. 정부가 경기를 진작시키기 위해 엄청난 돈을 찍어대는 바람에 인플레이션이 심화될 것을 예상해보라.

과거에는 4억 원짜리 집을 살 때 대출을 2억 원 정도 받고 사도 돈을 벌 수 있었다. 기회비용과 대출이자{(4억×6%)+(2억×대출 이자율 4%)=3,200만 원)}를 상회하는 수익률을 올릴 수 있었기 때문에 한 달에 대출 이자 70여 만 원을 부담하는 고통도 감내할 수 있었다. 그러나 앞으로도 그럴까? 4억 원짜리 아파트가 5년 후 5억 6,000만 원이 되어야 본전이 된다. 그런데 5년 후 1억 6,000만 원 이상 오르려면 매년 8% 이상 집값이 올라야 한다는 얘긴데 요즘 같은 경기를 감안할 때는 몹시 힘겨워 보인다. 게다가 출구전략이랍시고 금리가 상승하면 고통은 배가 된다....