박상언 現 유엔알컨설팅 대표

분양전환 가능한 임대아파트에 관심을 가지는 게 좋다. 특히 전셋값 걱정 없이 일정 기간 임대로 살다 내 집으로 할지를 결정할 수 있는 ‘분양전환 임대주택’이 내 집 마련과 재테크 수단으로 인기를 끌고 있다. 분양전환 임대는 전세난 이전에도 많은 인기를 끌었다. 분양전환 임대아파트는 임대료나 분양전환 가격이 주변 시세보다 싸다는 게 강점으로 꼽힌다. 임대 의무기간은 5년 혹은 10년이지만, 의무기간의 절반만 지나면 내 집으로 바꿀 수 있어 재테크 여지도 있는 셈이다.

보증금과 월세는?

임대료(보증금+월세)는 정부가 정한 기준에 따라 정해진다. 공급자(LH 혹은 건설회사)는 건설원가(땅값+표준형 건축비)를 감안해 월세를 책정(표준형 임대료)하는데, 일부 또는 전부를 보증금으로 바꿀 수도 있다. 국민주택기금을 받는 공공임대는 건설원가에서 국민주택기금을 뺀 금액까지만 보증금을 올릴 수 있다. 그러나 국민주택기금을 지원받지 않은 민간임대는 보증금을 건설원가의 90%까지 매길 수 있다. 이 때문에 공공임대는 월세가, 민간임대는 보증금이 상대적으로 비싼 편이다. 저마다 장단점이 있으므로 수요자는 자금 사정 등을 고려해 청약 대상을 골라야 한다. 입주 후에도 중도금 납부 부담이 없어 대출이자 걱정을 하지 않아도 된다. 임대 의무기간이 지난 후 분양받을 때 내야 하는 분양전환 가격은 주변 시세의 80~90%인 감정평가금액으로 정해진다. 전용 85㎡ 초과 크기는 임대사업자가 마음대로 정할 수 있지만 그 이하는 감정평가금액으로 한다. 10% 이상의 시세차익을 기대할 수 있는 셈이다.......