【판시사항】
［1］ 국세징수법에 의한 공매시 상가건물의 임차인이 보증금 중 일정액을 우선변제받기 위한 대항요건을 갖추어야 하는 기준시점인, 상가건물
임대차보호법 제14조 제1항에 정한 ‘경매신청의 등기’의 의미

［2］ 상가건물 임대차보호법상의 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 조세채권자와의 우선순위 결정 방법

【판결요지】
［1］ 상가건물
임대차보호법 제5조 제2항에서 말하는 국세징수법에 의한 공매란 민사집행법상의 경매에 대응하는 개념으로 사용된 것으로 국세체납처분절차 중의 환가의 한 방법만을 뜻하는 것이 아니라 국세체납처분절차를 포괄적으로 지칭하는 것으로서 국세징수법의 체납처분의 예에 의하여 임차건물을 체납처분하는 모든 경우를 포함한다. 따라서
같은 법 제14조 제1항 후문에서 말하는 ‘경매신청의 등기’란 국세징수법에 의한 공매에 있어서는 조세채권의 내용을 실현하고 그 만족을 얻기 위한 체납처분의 최초의 절차로서 납세자의 특정재산을 강제적으로 확보하기 위하여 처분을 금지하는 ‘체납처분에 의한 압류등기’를 뜻하는 것으로 해석함이 상당하고, 공매대상 재산의 매수 수요를 유발하여 고가의 매수청약을 유인하는 것에 불과한 ‘압류재산공매공고’를 뜻하는 것은 아니다.

［2］ 상가건물
임대차보호법 제5조 제2항은
같은 법 제3조 제1항의 대항요건(상가건물의 인도와 사업자등록)을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상에 확정일자를 받은 상가건물임차인은 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있음을 규정하고 있는바, 이는 임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에는 부동산 담보권과 유사한 권리를 인정하여 우선변제권을 인정한다는 취지이므로,
같은 법 제5조 제2항에서 규정한 ‘후순위권리자 그 밖의 채권자’에는 조세채권자도 포함된다고 봄이 상당하다. 따라서 확정일자를 받은 임차인과 조세채권자와의 우선순위는
국세기본법 제35조 제1항 제3호에 의하여 결정되어야 하고, 그 중 당해세가 아닌 조세와는 임차인이 대항요건과 확정일자를 갖춘 최종시점과 조세의 법정기일의 선후에 따라 우선순위를 결정하여 배분하여야 한다.

【참조조문】
［1］
상가건물 임대차보호법 제5조 제2항,
제14조 제1항,
국세징수법 제45조 제1항,
제67조
［2］
상가건물 임대차보호법 제3조 제1항,
제5조 제2항,
국세기본법 제35조 제1항 제3호

【전문】
【원 고】
최원자 (소송대리인 변호사 문태현)

【피 고】
한국자산관리공사

【변론종결】
2006. 3. 28.

【주 문】
 
1.  원고의 청구를 기각한다.
 
2.  소송비용은 원고가 부담한다.

【청구취지】
피고가 2004. 7. 13. 원고에 대하여 한 공매대금배분거부처분을 취소한다.

【이 유】
1. 기초 사실
 
가.  원고는 2002. 12. 12. 주식회사 돌비산업개발(이하 ‘돌비산업’이라 한다)과 사이에 서울 중구 회현동 1가 199-6 대 119㎡, 같은 동 1가 199-7 대 248.6㎡ 위에 집합건물로서 신축하는 철근콘크리트조 평옥개 11층 영업소(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 중 제317호에 대하여 분양대금 148,000,000원으로 하는 분양계약을 체결하고, 돌비산업에게 2003. 1. 13.까지 계약금 및 중도금으로 총 88,400,000원을 지급하였다.
 
나.  그런데 돌비산업은 사업부진으로 부가가치세 등 합계 약 15억 원 상당의 국세를 체납하고 있었고, 그에 따라 남대문세무서장은 이를 징수하기 위해 체납처분절차에 들어가 2003. 8. 2. 이 사건 건물 중 구분등기된 34개 점포를 압류처분하고, 서울중앙지방법원 중부등기소에 압류등기를 촉탁하여 위 34개 점포에 대하여 2003. 8. 6. 접수 제46406호로 압류등기가 기입되자 2003. 8. 14. 국세징수법 제61조 제1항, 국세징수법 시행령 제68조의2 제1항에 의하여 피고에게 공매대행을 의뢰하였다.
 
다.  이에 피고는 2003. 11. 12. 서울경제신문에 위 34개의 점포 중 B01호 내지 B08호, B56호 내지 B60호의 총 13개 점포에 대하여 매각예정가격, 입찰장소, 수회의 입찰기일{97회차 인터넷입찰(기간입찰) 2003. 12. 8. 10:00 ~ 2003. 12. 9. 11:00, 현장입찰(기일입찰) 2003. 12. 10. 11:00 등} 등을 공고하는 ‘제44회 압류재산공매공고’를 하였다.
 
라.  한편, 원고는 2003. 11. 20. 돌비산업과 사이에 위 34개 점포 중 B01호 내지 B08호 점포와 B60호 점포 등 총 9개 점포에 대하여 각 점포별로 차임없이 임대차보증금 10,000,000원씩에 임대차계약을 체결하면서 이미 지급한 분양대금을 임대차보증금의 지급에 갈음하기로 하고, 차액인 1,600,000원은 현금으로 지급한 다음, 2003. 11. 22. 남대문세무서장에게 사업자등록을 하고, 같은 달 24. 남대문세무서장으로부터 각 점포별 임대차계약서에 확정일자를 부여받아 위 9개 점포에서 악세사리점을 운영하고 있다.
 
마.  그 후 피고는 체납자인 돌비산업을 비롯한 이해관계인에게 2003. 11. 12.자 공매공고에서 밝힌 공매 내용을 통지하였으나, 돌비산업에 대한 공매통지서가 수취인 미거주 및 수취거절로 반송되자 2003. 12. 5. 97회차로 예정된 입찰을 취소하고, 2003. 12. 24. 서울경제신문에 압류된 위 34개의 점포 전부에 대하여 매각예정가격, 입찰장소, 수회의 입찰기일 등을 공고하는 ‘제50회 압류재산공매공고’를 한 후, 공매절차를 진행하여 위 34개 중 원고가 임차한 9개 점포를 포함한 모두 33개 점포가 총 503,000,000원에 낙찰되자, 2004. 7. 13. 위 매각대금에서 체납처분비 10,179,340원을 제외한 나머지 492,820,660원을 배분할 금액으로 하여 위 33개 점포 중 B36호 및 B37호의 소액임차인인 정필란에게 8,726,303원, 2002. 8. 27. 근저당권을 설정받은 주식회사 국민은행에게 151,098,073원, 법정기일이 2002. 10. 25.부터 2003. 2. 10.까지인 부가가치세 등의 세액 합계 605,799,530원으로 배분을 요구한 남대문세무서장에게 나머지 332,996,284원을 전부 배분하는 내용의 배분계산서를 작성하였으나, 소액임차인으로서 배분을 요구한 원고에 대하여는 그 사업자등록일이 최초의 공매공고일인 2003. 11. 12.보다 늦어 대항요건을 갖추지 못하였다는 이유로 배분을 거부하는 이 사건 처분을 하였다(원고는 배분 당시 이 사건 처분에 이의한 후, 2004. 8. 5. 남대문세무서장에게 이의를 신청하였다가 2004. 9. 3. 기각되자 2004. 11. 24. 다시 국세심판원에 심판을 청구하였으나 2005. 6. 10. 기각되었다).
［인정 근거］ 다툼 없는 사실, 갑 1 내지 16, 18호증, 갑 19호증의 1 내지 5, 갑 20호증의 1, 2, 을 5호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
 
2.  처분의 적법 여부
가.  원고의 주장
(1) 국세징수법상 최초의 공매공고일 이전에 대항력을 갖춘 소액임차인의 임대차보증금은 국세보다 우선하는바, 피고가 2003. 11. 12.자로 공고한 ‘제44회 압류재산공매공고’는 피고 스스로 취소함으로써 효력을 상실하였으므로 최초의 공매공고일은 ‘제50회 압류재산공매공고’를 한 2003. 12. 24.이라 할 것인데, 원고가 최초의 공매공고일 이전인 2003. 11. 22. 위 9개 점포의 인도와 사업자등록을 함으로써 상가건물 임대차보호법(이하 ‘법’이라 한다)상의 대항요건을 갖춘 이상, 각 점포별 임대차보증금이 10,000,000원에 불과한 원고에게는 담보물권자인 주식회사 국민은행의 채권이나 남대문세무서장이 배분요구한 국세보다 최우선적으로 배분되어야 함에도, 피고가 효력을 상실한 2003. 11. 12.자 공매공고일을 기준으로 대항력을 갖추지 못하였다는 이유로 공매대금의 배분을 거부하는 이 사건 처분을 한 것은 위법하다.
(2) 설사 원고가 최우선변제권이 있는 소액임차인에 해당하지 아니한다 하더라도 원고는 위 9개 점포에 대하여 인도와 사업자등록, 그리고 확정일자를 받은 임차인으로서 위 9개 점포의 임대차보증금을 모두 합산한다 하더라도 90,000,000원에 불과하여 법 및 법 시행령의 적용대상인 240,000,000원을 넘지 아니하였으므로, 대항력과 확정일자를 갖춘 시점을 기준으로 우선순위를 비교할 경우, 2003. 11. 24. 최종적으로 대항력과 확정일자를 갖춘 원고의 임대차보증금반환채권이 2003. 12. 24.에서야 공매공고를 한 남대문세무서장의 국세채권에 우선함에도 불구하고, 피고가 선순위인 원고에게 공매대금의 배분을 거부하는 이 사건 처분을 한 것은 위법하다.
 
나.  관계 법령
별지 기재와 같다.
 
다.  판 단
(1) 원고가 소액임차인으로서 배분받을 수 있는지 여부
법 제5조, 제14조 제1항, 제3항, 법 시행령 제6조 제1호, 제7조 제1항 제1호에 의하면, 서울시 안에서 상가건물을 임차한 임차인은 그 임대차보증금이 45,000,000원 이하일 경우에는 민사집행법에 의한 경매나 국세징수법에 의한 공매시 13,500,000원까지를 임차한 상가건물의 환가대금에서 국세나 다른 담보물권자보다 최우선하여 변제받을 수 있으나, 다만 이러한 일정액을 우선변제받기 위해서는 법 제14조 제1항 후문에 따라 임차인이 ‘경매신청의 등기’ 전에 먼저 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청하는 등의 대항요건을 갖추어야 한다.
그런데 법 제5조 제2항에서 말하는 국세징수법에 의한 공매란 민사집행법상의 경매에 대응하는 개념으로 사용된 것으로 국세체납처분절차 중의 환가의 한 방법만을 뜻하는 것이 아니라 국세체납처분절차를 포괄적으로 지칭하는 것으로서 국세징수법의 체납처분의 예에 의하여 임차건물을 체납처분하는 모든 경우를 포함한다.
따라서 법 제14조 제1항 후문에서 말하는 ‘경매신청의 등기’란 국세징수법에 의한 공매에 있어서는 조세채권의 내용을 실현하고 그 만족을 얻기 위한 체납처분의 최초의 절차로서 납세자의 특정재산을 강제적으로 확보하기 위하여 처분을 금지하는 ‘체납처분에 의한 압류등기’를 뜻하는 것으로 해석함이 상당하고, 원·피고의 주장과 같이 공매대상 재산의 매수 수요를 유발하여 고가의 매수청약을 유인하는 것에 불과한 ‘압류재산공매공고’를 뜻하는 것은 아니다.
그러므로 원고가 임차한 위 9개 점포에 대하여 그 대항요건을 갖춘 2003. 11. 22. 이전에 이미 남대문세무서장이 체납처분의 일환으로 압류하여 2003. 8. 6. 그 기입등기를 마친 이 사건에서는 원고가 소액임차인으로서의 최우선변제권을 행사하여 배분을 받을 수는 없다. 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 이유 없다.
(2) 원고가 확정일자를 받은 임차인으로서 배분받을 수 있는지 여부
법 제5조 제2항은 법 제3조 제1항의 대항요건(상가건물의 인도와 사업자등록)을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상에 확정일자를 받은 상가건물임차인은 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있음을 규정하고 있는바, 이는 임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에는 부동산 담보권과 유사한 권리를 인정하여 우선변제권을 인정한다는 취지이므로, 법 제5조 제2항에서 규정한 ‘후순위권리자 그 밖의 채권자’에는 조세채권자도 포함된다고 봄이 상당하다.
따라서 확정일자를 받은 임차인과 조세채권자와의 우선순위는 국세기본법 제35조 제1항 제3호에 의하여 결정되어야 하고, 그 중 당해세가 아닌 조세와는 임차인이 대항요건과 확정일자를 갖춘 최종시점과 조세의 법정기일의 선후에 따라 우선순위를 결정하여 배분하여야 한다.
그런데 앞서 인정한 바와 같이 원고가 대항요건과 확정일자를 최종적으로 갖춘 시점은 2003. 11. 24.이나, 피고로부터 배분받은 주식회사 국민은행의 근저당권설정시점은 2002. 8. 27.이고, 남대문세무서장의 체납처분에 의한 압류와 관계된 국세의 법정기일은 2002. 10. 25.부터 2003. 2. 10.까지여서 모두 원고가 최종적으로 대항요건과 확정일자를 갖춘 시점보다 빠르므로, 결국 원고는 확정일자를 받은 임차인으로서도 주식회사 국민은행의 채권이나 남대문세무서장의 국세채권보다 우선하여 배분받을 수 없다. 따라서 최초의 공매공고일을 기준으로 우선순위가 결정됨을 전제로 한 원고의 주장은 나머지 점에 대하여 더 살필 필요 없이 이유 없다.
(3) 소 결
그러므로 피고가 이 사건 배분계산서 작성시 원고를 배제함으로써 공매대금의 배분을 거부한 이 사건 처분은 적법하다.
 
3.  결 론
그렇다면 피고의 이 사건 처분이 위법함을 전제로 그 취소를 구하는 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사 김의환(재판장) 박창렬 박성인

[서울행법 2006.4.18, 선고, 2005구합27734, 판결 : 항소]