안녕하세요. 체스터옥션 권리분석 및 명도 자문번호사 이상덕입니다.

질문1) 만약 소유자인 제가 빈집 상태이고 매매 및 관리 차원에서 강제로 개문하여 점유한다면
       법적으로  문제는 없는지요?
 

 -임대차 계약이 진행 중 또는 만료되더라도 명도소송을 하지 않고서는 강제로 개문한다면, 주거침입죄 내지는 재물손괴죄가 성립될 수 있습니다. 임차인의 허락이 없이는 강제로 들어갈 수가 없습니다. 번거로우시더라도 임차인의 허락이나 명도소송을 해야할 것으로 보입니다. 다만, 세입자가 임대보증금도 다 받았고, 건물을 명도할 의사 있는데 단지 열쇠만을 주지 못하는 경우에는 추정적승낙으로 보아 강제개문을 할 가능성도 있습니다. 이는 임차인의 의사에 달려 있으므로 연락을 취해 보시기 바랍니다.

질문2) 매도시 전세금 인수조건으로 매도 한다면 매수인은 소유자로서 빈집이니 주거 가능한지요?

-위의 답변과 마찬가지로 소유자라고 하더라도, 임차인의 의사에 반하여 강제 개문할 수 없습니다.
 

질문3) 전세금을 전세권자에게 돌려주려는데 가처분이 등기되어 있어 공탁하는 것이 맞는지요?

-공탁을 하셔도 되긴 합니다. 하지만 전세권자에게 지급하여서는 안됩니다. 제3채권자에게도 공탁통지를 하셔야 할 것으로 보입니다.

질문4) 전세권가처분을 소유자가 현재 소멸시효(5년)를 이유로 전세권가처분을 말소 할수 있는지요?

-전세가처분 소멸시효는 어떤 것을 말하는 것인지 불분명합니다. 명도소송을 하셔서 건물을 확보하신 후
전세금 공탁을 하시면 문제가 없을 듯합니다.