향후 아파트 노후화가 급속하게 진행될 것으로 전망되며 재건축 또는 리모델링을 통한 노후 아파트 정비와 함께 아파트 노후화에 대비한 생애주기에 맞는 종합적인 관리대책이 필요하다는 분석이 나왔다.

KB금융지주 경영연구소는 최근 아파트 시장 현황 및 노후화 현황을 분석한 '아파트 노후화 진단 및 시사점' 보고서를 발표했다.

보고서에 따르면, 2013년 기준으로 30년 이상 경과된 노후 아파트는 전국적으로 약 30만1000호 수준이며, 이중 서울이 약 14만1000호로 절반에 가까운 47%를 차지하고 있다. 재건축의 진행을 고려하지 않을 경우, 노후 아파트는 2020년도에는 122만5000호로 4배 이상 증가하며, 지역별로는 수도권이 282.7%, 비수도권이 342.1%로  비수도권에서 크게 증가할 것으로 나타났다. 수도권에서는 경기도가 829.1%로 급증하며, 2020년 이후 가파르게 증가하기 시작해 2025년에는 서울보다 많아질 것으로 예상됐다.

한편, 시도별 조례에 따라 다르게 적용되는 재건축 가능연한을 적용하면 수도권의 재건축 가능연한 아파트는 2013년 현재 31만3000호이며, 2020년에는 44만6000호로 2013년 대비 42.6% 증가할 것으로 나타났다.

아파트는 1970년대부터 본격적으로 공급되기 시작했으며 전체 주택에서 차지하는 비중이 1980년 7%에 불과했지만, 2005년을 기준으로 50%를 넘어서기 시작했으며 2010년 말 기준 59.0%를 차지하고 있다. 향후 1980년대부터 본격적으로 공급된 아파트의 노후화가 진행되면서 노후 아파트 정비는 주택시장의 지속적인 불안요인이 될 가능성이 높을 것으로 전망됐다.

국내 재건축 시장은 2000년대 들어 일반 아파트 가격의 2배 이상 급등하며, 주택시장의 불안 요인으로 주목받았지만, 경기침체에 따라 하락폭도 커지고 있어 노후화에 대한 대응이 필요한 것으로 보인다. 재건축 아파트 가격은 2002년과 2006년에는 전국적으로 32.8%, 35.4%나 상승했으며, 강남 3구의 경우 각각 37.6%, 36.7%로 높은 상승률을 보였다. 하지만 수도권 주택경기가 침체되면서 가격이 지속되고 있으며, 특히 서울은 최근 3년간 15.8%나 하락해 재건축이 아닌 아파트(-5.6%)에 비해 3배 가까운 큰 하락폭을 보이고 있다.

가격하락과 함께 재건축 아파트 준공물량도 감소하고 있다. 주택경기 호황으로 사업승인이 많았던 2002년부터 2009년까지 기존주택 기준으로 연평균 2만4000호 정도 재건축 아파트 준공이 이루어졌지만, 2010~2011년에는 연평균 1만5000호 수준으로 감소한 것으로 나타났다.

강민석 KB경영연구소 부동산연구팀장은 "1980년대 이후 본격적으로 공급된 아파트 단지들의 노후화는 향후 주택시장의 큰 변수가 될 것이다"며 "재건축은 노후 아파트 정비는 물론 도심지내 주택공급에서도 중요한 의미를 가지는 만큼 아파트 Life-cycle 별 체계적인 전략마련을 통해 '노후 아파트 정비' 및 '주택시장안정'의 두 가지 목표를 동시에 충족하도록 해야 한다"고 말했다.

[입력 : 2013.05.02 재경일보 김동렬 기자]