국토교통부(장관 노형욱)는 법인·외지인이 공시가격 1억원 이하의 아파트(이하 ‘저가아파트’)를 집중매수한 사례를 대상으로 지난 11월부터 진행해온 실거래 기획조사 결과를 발표했다.

최근 들어 법인·외지인이 취득세 중과를 피하는 등 세제혜택과 시세차익을 목적으로 저가아파트를 매집하는 행태가 포착되었다.

저가아파트 시장에 유입된 투기수요와 시장교란행위를 적발하여, 실수요자 중심의 공정하고 투명한 부동산 거래질서를 확립하기 위해 법인·외지인의 거래에 대한 분석과 실거래 조사에 착수했다.

다만, 법인·외지인이 저가아파트를 여러 채 매수했다고 하여 바로 투기수요로 판단하거나 시장교란행위가 있었다고 단정하기는 곤란*하므로, 이상거래를 선별하여 집중 조사를 진행했다.

* 법인의 대량매수 사례 중에는 사원아파트를 일괄매매한 경우도 포함

1. 법인·외지인 거래 분석 결과

’20년 7월부터 ’21년 9월까지 저가아파트를 매수한 법인·외지인의 거래 약 9만건을 분석한 결과는 다음과 같다.(☞ 참고)

’20.7월 이후 법인·외지인의 거래비중이 지속 증가(’20.7월 29.6%→’20.12월 36.8%→’21.8월 51.4%)했으며, 법인·외지인의 평균 매수가격은 1억 233만원이었다.

저가아파트 매수자금 중 자기자금의 비율은 29.8%, 임대보증금 승계금액의 비율은 59.9%로 통상적인 아파트 거래*보다 자기자금은 절반 수준에 불과하였으며 임대보증금은 2배 이상 높았다.

* 통상 아파트 거래 시 평균 자기자금 비율 48.1%, 임대보증금 승계금액 비율 23.9%

’20.7월부터 ’21.9월까지 15개월 내에 법인·외지인이 단기 매수·매도한 경우는 6,407건으로, 평균 매매차익은 1,745만원이었다. 이는 전체 저가아파트 거래의 평균차익 1,446만원보다 20.7% 높은 수준이다.

단기 매수·매도한 경우 평균 보유기간은 129일(약 4개월)에 불과했으며, 매도 상대방은 현지인(40.7%)이 가장 많았다.

이상의 결과를 종합해보면, 일부 법인·외지인이 저가아파트를 ‘갭투기’로 매집하여 거래가격을 높이고, 단기간에 실수요자에게 매도하여 높은 시세차익을 얻은 것으로 추정되며,

거래가액 중 임대보증금 비율이 높아 향후 집값 하락 시 ‘깡통전세’의 우려도 있는 것으로 보인다.

2. 이상거래 조사 결과

이번 조사는 ’20년 7월부터 ’21년 9월까지 저가아파트를 매수한 법인·외지인의 거래 중 자금조달계획, 매도·매수인, 거래가격 등을 종합검토하여 선별된 이상거래 1,808건을 대상으로 이루어졌다.

조사 결과, 이상거래 1,808건 중 위법의심거래 570건(31.5%)이 적발되었다.

조사로 밝혀진 위법의심거래의 주요 사례는 다음과 같다.

경제적 능력이 없는 미성년자가 임대보증금 승계 방식으로 저가아파트 12채를 매수하면서, 임대보증금 외 필요한 자기자금은 부친이 매도인에게 송금하는 등 편법증여가 의심되어 국세청에 통보한다.

⇒ 국세청은 통보자료를 분석하여, 탈세 혐의가 있는 경우 세무조사를 통해 가산세를 포함한 탈루세액을 추징하게 된다.

가족 소유 저가아파트 32채를 본인이 대표인 법인에게 일괄매도하면서, 대금 수수가 없고 법인이 납부해야 할 취득세를 본인이 부담하는 등 법인 명의신탁이 의심되어 경찰청에 수사의뢰한다.

해당 법인은 이전받은 32채를 단기간에 전부 매도한 것으로 확인되어, 다주택자에 대한 양도세 중과를 법인 명의로 회피하려는 목적으로 추정된다.

⇒ 경찰청의 범죄 수사로 혐의 확정 시 5년 이하의 징역 또는2억원 이하의 벌금(｢부동산실명법｣)에 처해지게 된다.

법인이 임대보증금 승계 방식으로 저가아파트 33채를 매수하면서, 임대보증금 외에 필요한 자기자금은 대표 개인으로부터 전액 조달하는 등 탈세가 의심되어 국세청에 통보한다.

⇒ 국세청은 탈세혐의가 있는 경우 세무조사를 실시하여 자금조성경위, 회계처리 적정여부 등을 확인하여 탈루세액을 추징하게 된다.

여신전문업체(‘캐피탈’)로부터 받은 기업자금대출(운전자금)로 저가아파트를 매수하여, 대출용도 외 유용이 의심되어 금융위에 통보한다.

⇒ 금융위(금감원)의 대출 분석·조사를 통해 유용 확정 시 대출금 회수조치를 취하게 된다.

3. 후속조치 계획

이번 조사를 통해 적발한 위법의심거래 570건은 경찰청·국세청·금융위, 지자체 등 관계기관에 통보되어 향후 범죄 수사, 탈세·대출 분석, 과태료 처분 등의 후속조치가 이루어질 예정이다.

이번 조사결과를 바탕으로 향후 법인의 다주택 매수, ‘갭투기’, 미성년자 매수 및 가족간 직거래 등에 대한 후속 기획조사도 강도높게 추진할 계획이다.

아울러 거래가격이 급등하면서 법인·외지인·미성년자의 매수가 많은 특이동향 지역에 대한 모니터링 시스템을 구축하여 투기의심거래를 심층 조사할 예정이다.

국토교통부 김형석 토지정책관은 “부동산 시장 거래질서를 훼손하는 일부 투기세력의 시장교란행위를 적극 적발하여, 실수요자 중심의 시장 질서를 확립해나가겠다”고 밝혔다.