내년 주택시장이 전반적으로 수도권, 중대형주택 위주로 침체가 심화될 것이라는 전망이 제기됐다.

16일 현대경제연구원은 '2013년 주택시장 전망의 4가지 특징'이라는 보고서를 통해 "수요 위축 속에서 공급 증가가 두드러질 것으로 보인다"며 "국가 및 서민경제에 미칠 악영향을 최소화시킬 필요가 있다"고 밝혔다.

◆ 수급만 따져봐도 '답답'

연구원은 우선 수요 측면에서 경기악화 속에 주택담보대출의 약 77%가 내년부터 원금상환 부담에 직면하고, 소형가구 증가 및 중대형가구 감소를 예상했다.

그 근거로는 통계청이 향후 5년(2013~2017년)간 3인 이하 가구는 약 190만 증가, 4인 이상 가구는 약 67만 감소하는 것으로 추계하고 있다는 점을 들었다.

반면, 공급 측면에서는 2011년 이후 매년 50만 가구 이상으로 예상되는 건설실적이 향후 2~3년간 주택시장에서의 공급증가로 이어질 수 있다고 봤다.

금융위기 전후로 크게 상승한 수도권 중대형 미분양 주택이 점점 '준공 후'로 악성화되고 있다는 점과, 주택경기 악화로 인해 일시적 2주택자의 미처분주택 물량이 급증하고 있는 문제도 지적했다.

실제로 올해 지난 7월 기준 주택금융공사의 보금자리론 미처분 건수는 1만6184건이며, 민간은행의 주택담보대출의 미처분 건수도 대출 규모로 보아 상당할 것으로 추정되고 있다.

◆ 내년 주택시장 '4가지 특징'

현대경제연구원은 이같은 수급여건 속에서 내년 주택시장에서는 4가지 특징이 나타날 것으로 예상했다.

먼저 침체를 지속하고 있는 수도권 지역의 경우 초과공급 속에 하락세가 악순환되는 부채디플레이션 현상이다.

이는 올해 들어 예금취급기관의 수도권 가계대출이 축소되고, 채무상환 담보자산매각 등 가계 디레버리징(부채상환) 현상이 추가적인 주택가격 하락 요인으로 작용하고 있기 때문이다.

또한 그동안 호조를 보인 비수도권 주택시장이 중대형을 위주로 침체국면으로 반전될 가능성이 높다는 것이다.

2011년 이후 비수도권의 아파트매매 거래량이 하락하고, 미분양 주택이 2012년부터 상승세를 보이고 있다. 실제로 2012년 하반기 들어서부터 비수도권의 중대형주택을 중심으로 완만한 가격 하락세가 진행되고 있다.

다음으로는 규모별 차별화 현상 심화다. 수도권, 비수도권 관계없이 소형주택 건설 증가에도 불구하고 소형주택의 수요가 급격히 늘어나면서 소형주택 초과수요가 커지고 있다. 반면, 중대형주택의 수요가 감소함에도 중대형주택의 꾸준한 건설로 인해 중대형주택 초과공급 현상은 심화될 전망이다.

마지막으로 전세시장은 여전히 강세가 유지된다는 것이 연구원 측의 예상이다.

수도권 아파트매매가격대비 전세가격 비율이 2009년 7월부터 2012년 11월까지 약 14%p 올랐지만 매매가격 상승으로 이어지지 못하고 있다. 비수도권의 경우도 대형을 중심으로 매매가격의 불확실성이 증가하면서 매매수요를 대체한 전세수요 증가 현상이 나타날 것으로 보인다.

◆ 부동산시장 연착륙 '시급'

부동산시장 침체 심화가 경제에 미칠 악영향을 최소화하기 위해서는 부동산시장의 연착륙이 시급하다는 것이 현대경제연구원의 의견이다.

박덕배 전문연구위원은 "건전 가계에 대해서는 적정 유동성을 공급하고, 수도권의 경우 주택관련 대출자의 입장이 고려된 하우스푸어 대책이 요구된다"고 했다.

또한 "중장기적으로 향후 인구 및 사회구조 변화에 대한 고려 위에서 선제적이면서도 일관성 있는 대응이 요구된다"고 덧붙였다.

이와 함께, 연구원은 주거복지 사각지대에 있는 고령자 및 다세대·다가구 주택의 주거환경 개선을 위한 세제 지원 등도 검토할 필요가 있다는 의견도 제시했다.

[입력 : 2012.12.16 재경일보 김동렬 기자]