Q: 서울에서 보증금 2억원에 상가건물을 임차하여 음식점을 운영하고 있었는데 그 건물이 경매에 붙여졌습니다. 임차 보증금을 돌려받을 수 있을까요?

우선변제권의 요건을 갖춘 경우에는 확정일자 받은 날을 기준으로 하여 그 후순위 권리자보다 먼저 경매 배당금에서 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

◇ 우선변제권

☞ 우선변제권이란, 「상가건물 임대차보호법」에 따라 임차인이 임차보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.

◇ 우선변제의 요건

☞ 다음 요건을 모두 갖춰야만 우선변제권이 있습니다.

① 임차인이 건물을 인도받은 상태일 것

② 사업자등록을 신청한 상태일 것

③ 임대차계약서에 확정일자를 받아놓은 상태일 것

④ 「상가건물 임대차보호법」의 적용을 받는 상가일 것

◇ 우선변제권의 효과

☞ 임차인은 임차상가건물이 경매 또는 공매에 붙여졌을 때 그 경락 대금에서 다른 후순위 담보권자나 일반 채권자보다 먼저 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있습니다.

☞ 우선변제권은 임차 상가건물이 경매나 공매에 붙여져 넘어갈 때에 적용되고,일반매매, 상속, 증여 등의 경우에는 적용되지 않습니다.

◇ 우선변제권의 발생시기

☞ 임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청하고 상가건물임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에는 확정일자를 받은 날의 다음날 오전 0시부터 우선변제권이 생깁니다.

☞ 우선변제권을 행사하기 위해서는 우선변제권의 요건이 경매절차에 따르는 배당요구의 종기인 경락기일까지 존속되고 있어야 합니다.

☞ 2002. 11. 1. 이전에 임차인이 확정일자를 받은 경우에는 우선변제권은 2002. 11. 1.부터 효력이 생깁니다.을 통한 권리분석이 끝난 후에는 직접 현장을 방문해서 권리사항을 다시 점검해야 합니다.