대전지방법원 천안지원 2013타경11798(7)경매사건에서 선순위 임차권설정등기권자 에스케이건설(주)는 보증금8천만원/월420만원으로 선순위임차권등기 되어있습니다.  이사건은 환산보증금 초과로 상임법 적용을 받지못하여 민법 임대차를 적용하면  대항력만 있는 선순위 임차권자로서 배당요구를 하던 하지않던 낙찰자에게 대항력만 있고 우선변제권은 없습니다.

그런데 얼마전에  등기부를 열람해보니 배당기일 몇일후 임차권설정등기 말소("임의경매로 인한 매각")등기가 되어있고 농협은행에서 낙찰잔금대출(낙찰가의 약80%)을 받고 근저당권설정 되어있습니다.

그리고 낙찰잔금 대출한 농협은행은 임차권자가 낙찰자에게 인수되지 않는 임차권자로 권리분석 되었기에 낙찰가의 약80% 대출을 해주었고 배당기일 몇일뒤 임차권설정등기도 말소되었습니다.

1)임차권설정등기 말소가 낙찰자의 소유권이전시점(잔금대출 받은날)에 말소되지 않고 그후 배당기일 몇일뒤에 별도의 말소등기를 하면서 등기원인은"임의경매로 인한 매각" 으로 말소등기하였는데 소유권이전등기 시점과 임차권말소등기 시점이 다른 이유는 무엇입니까?

2)낙찰자가 인수해야 하는 임차권이 아니라면 어떤 근거에 의하여 우선변제권이 있어 배당이 되었기에  임차권이 말소되었습니까?

3)만약, 낙찰자가 잔금납부후 보증금을 지급했다면 임차권말소등기시 등기원인은 "해제"로 되어야 할턴데 어떤 이유로 말소된 임차권등기인지 상담드립니다.

변호사님 답변 기다리겠습니다.