안녕하세요. 체스터옥션 권리분석 및 명도 자문번호사 이상덕입니다.

Q1. 들어올 세입자가 정해지지 않아 계약기간 만료후에도 이사가지 못하는 상황이되면 저는 지금 살고 있는집의 전세계약을 갱신해야 하나요?

갱신하는 것이 아니고, 계약기간이 끝났지만 집주인이 돈을 줄때까지 있는 것에 불과합니다. 건물명도와 전세금반환이 동시이행관계이기 때문에 집주인이 돈을 안주면 나갈필요가 없는 것이죠, 하지만 계약은 임대차 기간만료로 종료된 것이 맞습니다.

Q2. 갱신하지 않아도 된다면
 예를들어 계약 기간 만료 후 세입자가 정해져서 주인이 집을 비우라고 했을때, 이사갈 집을 아직 정해지 못해 집을 빼주지 못하는 상황이 생기면, 계약기간이 만료한 상태이니 임대인이 법적으로 저를 쫓아낸다거나,계약을 지키지 못해 들어오기로한 세입자와의 계약금을 보상하게 되어 손해를 입었다고 저에게 구상권을 행사하는등의 불이익을 받지 않을까요?

이러한 경우 집주인이 기존 임차인을 상대로 명도소송을 하게 됩니다. 일정 부분 손해배상도 청구할 수 있지만 명도소송의 경우 통상 짧아야 3개월 걸리기 때문에 통상은 집주인과 잘 협의하는 것이 일반적입니다. 기존 임차인 입장에서는 무한정 기다릴 수 없는 점을 감안하면 서로 조절하는 것이 필요합니다.아니면 언제까지 계약기간을 연장을 하는 것도 한 방법입니다.
 

Q3. 갱신해야 한다면 임대인이 전세금을 올려달라고 하면 올려줘야 하는것인지요?

갱신한다면 올려달라고 할 수 있습니다. 다만 그 금액에도 제한이 있습니다.

 
Q4. 제가 먼저 집을 비우겠다고 통보 했더니 집주인은 부동산에 집 내놓겠다고 했습니다.  주인이 저에게 먼저 계약을 갱신하자거나 비우라는등의 말은 없었는데 이런 경우 묵시적 갱신은 아닌게 맞는것인지요?

묵시적 갱신은 임대차 기간 만료 전 후 서로 아무런 의사가 없었을 경우 통상인정됩니다. 이 경우 기존 임차인이 나간다고 했기 때문에 묵시갱신으로 보기에는 어렵습니다. 

Q5. 아직 계약기간만료 1개월 전인데 계약기간 끝나면 이사갈거라고 전세금 반환해달라고 내용증명을 보내야 할까요?
 

Q6. 전세금 반환 소송하려면 어떤 절차로 해야하는지요? 시일은 어느정도 걸리는지. 비용은 주인에게 청구할수 있는지 문의 드립니다.

집주인이 돈을 못주겠다고 하는 경우가 아니면, 임차인이 대신 부동산에 내 놓거나 해서 집주인과 서로 협의를 하는 것이 좋습니다. 전세금반환소송도 그리 짧은 기간 내에 끝나는 것이 아니므로, 서로 협의가 중요합니다. 집주인이 못주겠다고 버티는 경우가 아닌 이상에요..