전세는 매매가격을 밀어 올리기도 하고, 매매가격 하락을 떠 받쳐주는 버팀목 역할을 해주기 때문에 전세가 무너질 경우 주택시장의 혼란은 가늠하기조차 어렵다.
전세는 세입자가 집주인에게 해주는 무이자 대출이다. 내가 친구에게 2년간 돈 빌려준다고 생각해보자. 돈 빌려주면 이자를 받아야 하는데 친구가 이자 대신 자신이 보유한 빈 집에 들어와 살면 안되겠냐고 한다.
집주인에게 돈 빌려주고 집주인 빈집에 들어가 사는 것이 전세다. 2년 후 친구가 돈을 갚으면 나가면 되지만 친구가 돈을 갚지 않으면 어떻게 해야 할까?
당연히 받아야 하는 돈을 못 받는 순간 매우 복잡한 상황이 전개된다. 친구에게 독촉하고 내용증명 보내고 소송을 통해 가압류 걸고 마지막 수단으로 경매 넘길 것이다.
경매로 넘긴다고 해서 다 해결되는 것은 아니다. 경매에서 감정가격 대비 얼마에 낙찰이 될 것인지, 가압류 이전 설정된 다른 권리관계가 있는지에 따라 내가 받아야 할 돈을 온전히 받지 못할 수도 있고, 아예 못 받을 수도 있다.
친구 집이 1억원에 낙찰되었는데 선순위 근저당이 1억원 설정되어 있다면 내가 가져갈 수 있는 돈은 한 푼도 없다.
더군다나 전세는 사람과 사람이 계약하는 채권(債權)계약으로 은행에서 돈 빌려주고 등기부등본에 설정하는 근저당인 물권(物權)보다 약해서 대항력(전입신고+물건인도/이사)과 확정일자를 갖추지 못하면 내가 전입신고 한 날짜보다 늦게 설정된 근저당한테도 경매배당 순위에서 밀린다.........
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