김인만 아파트, 청약, 수익형부동산

전세난이 지속되면서 상대적 약자인 세입자들이 분쟁발생 시 어려움을 겪고 있어서 전세입자들이 계약 할 때 그리고 계약만기 시 알아야 할 필수상식에 대하여 2회에 걸쳐 알아보도록 한다.
1회 계약 할 때 알아야 하고 주의해야 할 것은 어떤 것들이 있을까 살펴보자.

전세계약 시 가장 기본은 계약의 주체와 책임은 본인 당사자라는 점을 알아야 한다.
공인중개사가 당연히 알아서 계약진행을 잘 하겠고 문제가 생길 경우를 대비하여 책임보험도 가입하지만 막상 계약문제가 발생하면 중개과실을 입증하기가 어렵고 입증하더라도 협의가 되지 않으면 민사소송을 통해서 손해보상을 받아야 하는데 100% 온전히 보상을 받는다는 보장도 없기 때문에 본인 스스로 꼼꼼한 검토와 계약을 할 필요가 있다.

본인확인은 가장 기본으로 집주인 보인 얼굴과 신분증과 등기부등본상 이름을 반드시 확인해야 한다.
전세계약 시 본인이 아닌 대리계약을 하는 경우에는 인감증명서와 인감도장이 날인된 위임장 확보는 필수이며 집주인의 신분증과 등기부등본을 확인하고 집주인과 직접 통화를 해서 주소, 주민번호 앞자리 등 본인확인을 한번 더 하는 것이 좋으며 가급적 직거래보다는 공인중개사를 통한 계약을 하는 것이 안전하다.
계약사고의 대부분이 직거래 시 발생하고 있기 때문이다.

대항력을 갖추기 위하여 전입신고 시 확정일자를 받게 되는데 확정일자만 받는다고 대항력이 생기는 것이 아니라 전입신고, 확정일자, 실 거주(점유) 이 3가지고 만족되어야만 대항력 효력이 발생하는 것으로 특히 익일 12시 (전입신고, 확정일자, 이사한 날 밤 12시) 효력이 발생하기 때문에 이사 후 전입신고를 미루지 말고 당일 모두 하는 것이 좋다.
또한 전입신고를 할 때 본인이 주소를 잘못 기재한 경우, 건물의 실제 동표시가 공부와 다른 경우, 일시적으로 주민등록을 이전한 경우, 주민등록상 동, 호수 표시가 기재되지 않은 경우, 전입신고 전에 저당권, 가압류, 가등기, 처분금지가처분이 된 주택의 경우에는 대항력이 없어 보호를 받지 못할 수 있으니 주의가 필요하다....