박상언 現 유엔알컨설팅 대표

서울 강동구 천호동에 사는 최성호(50) 씨는 베이커리점을 운영하기 위해 대로변 상가를 계약했다. 상가 보증금은 5,000만 원. 상가임대차보호법의 적용을 받기 위해 세무서에 사업자등록도 했다. 이후 1년의 계약기간이 종료됐고 장사가 잘 돼 재계약을 요구했다.

그러나 건물주는 금리가 너무 낮아 월세로 전환하고 싶다며 보증금 1,000만 원에 월세 100만 원을 요구했고 싫으면 가게를 비워달라고 했다. 최성호 씨는 가계가 자리를 잡아가는 터라 계약을 연장하고 싶지만 한 달에 월세 100만 원은 부담스러워 고민이다.

상가 임대차 보호법의 적용을 받는 임차인은 5년을 넘지 않는 범위 내에서 임대차기간 만료 전 6개월부터 1월 사이에 계약갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 이를 정당한 사유 없이 거절할 수 없다. 갱신거절사유로는 임차인이 연체한 경우, 임차인이 임대인의 동의 없이 목적건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우다.

또 임차인으로서 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 등이 있다. 최 씨 사례를 보면 적법한 갱신거절사유가 없어 건물주가 계약갱신을 거절할 수 없다.

다만 집주인이 보증금을 월세로 전환할 수는 있다. 상가건물임대차보호법에 따라서 전환하는 금액에 연 12%내에서 월세를 받을 수 있다. 건물주가 요구할 수 있는 최대 금액은 월세로 전환되는 보증금인 4,000만 원의 12%인 연 480만 원까지다. 다시 말하면 최씨는 보증금 1000만 원에 월세 40만 원으로 재계약을 할 수 있다.

마찬가지로 주택의 경우에도 전세에서 월세로 전환하게 되면 보증금의 10%를 초과하는 임대료를 요구할 수 없다. 예전에는 전환비율이 14%였지만 10%로 낮게 개정됐다. 전월세전환율은 전세 또는 보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율로, 산정은 월세÷(전세금-월세보증금)×100이며 연이율 환산시 12개월을 곱한다....