박상언 現 유엔알컨설팅 대표

강남 노원 등 서울 주요 지역에서 그동안 자취를 감췄던 전세 매물이 잇달아 나오고 있다. 특히 그동안 전세금 급등의 진원지로 꼽혔던 강남ㆍ잠실ㆍ목동 등에서 전세 매물이 늘고 있어 주목된다. 연초만 해도 학군 수요 탓에 전세 찾기 광풍이 불었지만 점차 안정세를 찾고 있는것이다. 학군 이사 수요가 다시 살아날 오는 가을 이사철 전까지가 그나마 '합리적'인 가격에 전세를 구할 수 있는 시기가 될 것이다. 올해 초까지만 해도 계약금을 먼저 걸고 전세 매물이 나오는 대로 계약하는 '묻지마 전세계약'까지 성행했다. 하지만 최근에는 고층이나 수리ㆍ리모델링이 잘 된 아파트부터 거래되는 분위기다. 높은 전세금에 신규 분양으로 수요가 분산된 영향이다. 서울부동산정보광장과 일선 중개업소에 따르면 서울 주요 지역 전세가격이 일제히 하향 곡선을 그리고 있다. 연말 연초를 정점으로 매매가의 80%에 육박했던 전세금이 70%대로 떨어지고 있다. 신혼부부들의 선호도가 높은 강북권과 김포와 분당들 신도시 일대 아파트들도 가격이 떨어지고 있다. 전국의 아파트 입주물량은 전년대비 38% 늘어난 267,713가구다. 수도권의 경우 33%가 늘어난 112,259가구 집계돼 하반기에도 전세시장 안정세가 지속될것으로 본다.신혼부부들 실수요층 선호도가 높은 전용면적 85㎡이하인 중소형 아파트의 입주물량은 239,000가구로 89%를 차지한다.

아파트 전세가 부담되면 다가구 주택 전세도 고려해볼만
최우선 변제금액 고려하라
 
  아파트보다 다가구 주택에서 신혼생활을 하는 경우가 많다, 이런 경우 전세를 얻기전 현재 몇 세대가 세들어 살고 있는지 먼저 확인해야 한다. 등기부상에 담보권이 설정돼 있지 않더라도 소액 세입자(임차인)나 이미 확정일자를 받은 세입자(임차인)가 있으면 경매를 당했을 경우 전세보증금을 100%돌려받지 못하고 손해를 보는 경우가 생길 수 있기 때문이다.즉 우선순위의 세입자(임차인)들의 보증금을 변제하고도 전세보증금을 확보할 수 있는지 따져보고 계약해야 한다. 또한 집값이 하락했을 경우까지 염두 해둬야 한다.집이 경매가 되면 최우선변제를 보장받을 수 없다.특히 신축 다가구주택의 경우 전세계약하기전에 분양계약서에  기재된 내용만 믿지말고 건축물 대장과 등기부 등본까지 확인해 정확한 호수를 확인해야 한다.   분양계약서만 믿고 확정일자까지 받는 경우라도  건축물 대장과 다르면  보증금에 대한 최우선변제가 불가능해  질수 있다. 위와 같은 피해를 사전에 방지하는 방법은 다음과  같다. 첫 번째, 집합건물인가 아닌가를 확인 후에 집합건물이 아니라면 정확한 층수와 위치를 임대차계약서 상에 기재한다.다세대주택은 집합건물이므로 각 호수별로 등기부등본의 열람이 가능하다. 집합건물 분류로 열람이 되지 않는다면 다중주택이나 다가구주택, 또는 상가주택 등이므로 건축물대장과 건물등기부등본을 확인하여 정확한 층수와 위치를 기재하여야 한다. 즉  3층 좌측 첫 번째 집 또는 동측 첫 번째 집 등의 자세한 층수와 위치를 기재해야 한다.  특히, 집합건물이 아닌 원룸을 임차한 경우  통상 원룸을    다중주택으로 준공한 뒤 각 호수를 부여한 사례가 매우 많기 때문에 주의를 해야 한다. 상가를 주택으로 개조한 경우에도 계약서에 반드시 주거용으로 표기해야 한다.전입신고를 할려는  집에 전입신고나 확정일자를 받은 다른  임차인이 있을수 있기 때문이다. 대부분의 부동산 중개업소에서 확인해주고 정확하게 임대차계약서 상에 기재해 주지만 만일의 사태에 대비해 본인도 정확하게 알고 있어야 한다. 
해당 주택의 저당금액과 자신의 보증금을 합한 금액이 해당주택 가격의 몇%를 차지하는 지 알아봐야 한다. 중개업소에서 확인을 해주지만 시세를 올려 말할 수 있어 자신이 직접 확인해 보는 것이 좋다. 대법원인터넷등기소를 통해 ‘등기사항전부증명서’를 발급받아 저당이 60%를 넘는지 반드시 확인해야 한다. 저당이 60%가 넘는다면 해당 주택은 경매에 넘어가면 자신의 보증금을 모두 돌려받지 못할 수 있는 ‘깡통주택’이다.다른 세입자들이 있다면 저당금액에 자신의 보증금뿐만 아니라 다른 세입자들의 보증금까지 합한 금액이 해당 주택가격의 60% 넘는지 확인해야 한다.전입신고를 하고 계약서에 확정일자를 받으면 최우선변제로 다 받지 못한 금액에 대하여 후순위 및 일반채권자보다 우선해 배당받을 권리가 생기지만 자신의 보증금을 모두 보장받을 수 없는데다 자신의 순위는 맨 마지막이어서 맹신은 금물이다.특히 세입자들이 많은 빌라의 경우 대지를 포함한 주택가액의 2분의1 내에서만 배당이 가능하므로 최우선변제금액이 3200만원이 안 될 수도 있어 다가구건물에 전세를 얻든 신혼부부들은 주의해야 한다......