박상언 現 유엔알컨설팅 대표

 

주택 임대차시장 선진화 방안으로 신규분양 임대사업 등록 늘어날듯

목동에서 10여년째 요식업을 하는 오성호(57)씨, 그동안 차곡차곡 모은 돈으로 소형주택을 매입해 임대사업을 해 볼 생각이다. 임대를 놓다가 집값이 오르면 팔아 시세 차익을 거둘 생각도 있다. 다주택자 양도세 중과제도가 10년 만에 폐지됐기 때문이다. 단기간 집값이 올라 시세 차익을 기대할 수 있다면 굳이 임대의무기간이 있는 임대사업자로 등록하지 않아도 된다. 임대사업자로 등록하면 최소 5년간 의무적으로 임대를 놓아야 해 매각 시점이 제한적이기 때문이다.

하지만 주택시장 추세를 볼 때 집값 상승보다는 임대사업자로 등록해 세제 혜택을 받는 게 경우에 따라선 더 나은 선택일 수 있다. 정부가 민간 임대사업자를 늘리기 위해 세제 혜택을 주고 있기 때문이다.게다가 주택 임대차시장 선진화 방안으로 의해 임대인의 월세소득 노출로 임대 소득세를 어차피 내게될 봐야 합법적으로 임대사업등록을 해 신고해 세제혜 택을 받는게 더 낫다.

◇임대사업자 등록 '세제혜택' 뭐가 있나

임대사업자가 임대목적으로 신규분양되는 공동주택과 오피스텔을 취득할 경우 취득세가 면제(감면)된다. 60㎡(이하 전용면적) 이하의 경우엔 취득세가 전액 면제되고 60~85㎡ 이하 주택은 취득세율 25% 감면혜택이 주어진다.(현재까지 기존 주택을 매입하거나 주택거래신고지역 내 주택을 매입해 임대하는 경우엔 감면혜택이 없다.앞으로 60㎡(이하 전용면적) 이하 분양아파트에만 적용하던 취득세 면제 혜택을 기존 아파트와 단독·다가구주택까지로 확대하고 60~85㎡ 준공공임대에도 취득세 50%를 감면하겠다는 게 정부 방침이다. )　
 
임대사업자로 등록하면 재산세도 감면된다. 국가나 지방자치단체의 재정으로 건설되는 임대주택 또는 국민주택기금의 자금을 지원받아 영구적인 임대를 목적으로 건설되는 임대주택 등에 한해서다. 면적별로는 △40㎡ 이하 면제 △60㎡ 이하 50% △60~85㎡ 이하 25% 감면 등이다.

임대사업자의 임대주택은 종합부동산세(종부세)를 책정하는 합산요건에서 배제될 수 있어 절세가 가능하다. 조건은 매입임대주택의 경우 임대가구가 1채 이상이며 임대기간은 5년 이상이어야 한다. 공시가격은 수도권의 경우 6억원 이하, 비수도권은 3억원 이하다.　건설임대주택은 지역과 관계없이 임대가구가 2채 이상으로 5년 이상 임대한 149㎡ 이하의 6억원 이하 주택에 대해서만 종부세 합산에서 배제된다. 종부세 혜택을 보려면 임대주택법에 의한 임대사업자 등록뿐 아니라 세무서 임대사업자 등록도 모두 마쳐야만 가능하다.　주택을 장기간 보유하다 처분할 경우에 주어지는 장기보유특별공제도 임대사업자로 등록하면 유리하다. 6년째부터 2%씩 늘어나 임대기간이 10년 이상이면 30%에서 40%로 확대 공제된다. 10년 의무로 임대해야 하는 준공공임대주택으로 등록하면 60%까지 특별공제를 받을 수 있다.　임대소득에 대한 소득세나 법인세의 20% 감면도 가능하다. 국민주택 규모 이하 소형주택(3억원 이하) 3채를 5년 이상 임대할 경우에만 해당된다.