【판시사항】
공인중개사가 아파트 임대차계약을 중개하면서 등기부상 아파트의 표제부 중 ‘대지권의 표시’란에 기재된 별도등기에 대한 확인·설명의무를 위반하였음을 이유로 임차인에 대한 손해배상책임을 인정한 사례

【판결요지】
공인중개사가 아파트 임대차계약을 중개하면서 등기부상 아파트의 표제부 중 ‘대지권의 표시’란에 대지권의 목적인 토지에 관하여 별도등기가 있다는 것을 간과하여 임차인에게 아무런 설명을 하지 않은 사안에서, 위 아파트에 관한 임의경매의 배당절차에서 토지의 근저당권보다 배당순위에서 밀려 배당을 적게 받는 재산상 손해를 입은 임차인에 대하여 공인중개사에게 중개대상물의 확인·설명의무 위반으로 인한 손해배상책임을 인정한 사례.

【참조조문】
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조 제1항,

제30조 제1항,

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령 제21조 제1항 제2호

【전문】
【원고, 피항소인】

【피고, 항소인】

【제1심판결】
서울동부지법 2009. 12. 7. 선고 2009가단36891 판결

【변론종결】
2010. 4. 2.

【주 문】
 
1.  제1심판결 중 49,730,093원과 이에 대하여 2009. 6. 25.부터 2010. 6. 18.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 셈한 돈을 초과하여 각자 지급을 명한 피고들 패소 부분을 취소하고, 그 부분에 해당하는 원고의 청구를 모두 기각한다.
 
2.  피고들의 나머지 항소를 모두 기각한다.
 
3.  소송총비용 중 4/5는 피고들이, 나머지는 원고가 각 부담한다.

【청구취지와 항소취지】
1. 청구취지
피고들은 각자 원고에게 71,042,991원과 이에 대하여 이 사건 소장 부본이 피고들에게 송달된 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 셈한 돈을 지급하라.
 
2.  항소취지
가.  피고 1 : 제1심판결 중 피고 1에 대하여 7,104,299원을 초과하여 지급을 명한 피고 1의 패소 부분을 취소하고, 그 부분에 해당하는 원고의 피고 1에 대한 청구를 기각한다.
 
나.  피고 한국공인중개사협회 : 제1심판결 중 피고 한국공인중개사협회의 패소 부분을 취소하고, 그 부분에 해당하는 원고의 위 피고에 대한 청구를 기각한다.

【이 유】
1. 인정 사실
 
가.  이 사건 아파트에 관한 별도등기
(1) 주식회사 신한은행(당시 상호는 ‘주식회사 조흥은행’이었다)은 2000. 7. 27. 서울 강동구 성내동 428-2 대 3,316.3㎡(이하 ‘이 사건 토지’라고 한다)에 관하여 채무자 둔촌시장 주식회사, 채권최고액 90억 원의 근저당권설정등기를 마쳤고, 이 사건 토지 중 둔촌시장 주식회사 소유의 2,256/3,316 지분에 관하여 2002. 11. 29. 주식회사 내외종합건축사무소 명의의 가압류기입등기가 마쳐졌다.
(2) 그 후 2003. 7.경 이 사건 토지 위에 주상복합 집합건물인 파크프라자(이하 ‘파크프라자’라고 한다)가 신축되었고, 2003. 7. 25. 파크프라자의 각 구분소유 건물 부분에 관하여 둔촌시장 주식회사 등 48인 앞으로 소유권보존등기가 마쳐졌고, 그 중 파크프라자 (상세 호실 생략)(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)의 등기부에 2003. 11. 28. 이 사건 토지 중 19.755/3,316 지분에 관하여 대지권의 표시 등기가 마쳐지면서 이 사건 토지에 관하여 별도등기가 있다는 취지가 이 사건 아파트의 등기부에 기재되었다.
(3) 소외 1은 2001. 9. 7.경 이 사건 아파트를 매수한 다음 이에 따라 2003. 9. 30. 이 사건 아파트에 관하여 소유권이전등기를 마쳤고, 2003. 11. 28. 주식회사 한국스탠다드제일은행(이하 ‘제일은행’이라고 한다)으로부터 대출받으면서 이 사건 아파트에 관하여 제일은행 앞으로 채권최고액 129,120,000원인 근저당권설정등기를 마쳐주었다.
(4) 그 후 2004. 2. 17. 이 사건 아파트의 표제부 중 ‘대지권의 표시’란에 이 사건 토지에 관하여 신한은행의 위 근저당권설정등기와 주식회사 내외종합건축사무소의 가압류기입등기 등 별도등기가 있다는 취지가 부기되었다가, 2004. 5. 4. 위 별도등기가 일부 말소되었다는 취지가 부기되었다.
 
나.  이 사건 아파트에 관한 임대차계약의 체결
(1) 피고 한국공인중개사협회(이하 ‘피고 협회’라고 한다)는 부동산중개업자인 공제가입자가 부동산중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입게 할 경우 ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’(이하 ‘공인중개사법’이라고 한다) 제30조 제1항에 의하여 거래당사자에게 부담하게 될 손해배상책임을 보장하는 공제사업자이고, 피고 1은 서울 강동구 성내동 (이하 지번 생략)에서 ‘ ○○ 공인중개사’라는 상호로 부동산중개사무소를 운영하는 중개업자로서 공제기간을 2006. 7. 2.부터 2007. 7. 1.까지, 공제 한도금액을 5,000만 원으로 정하여 피고 협회의 공제에 가입하였다.
(2) 원고는 2007. 3. 13. 피고 1의 중개에 따라 소외 1과 사이에 이 사건 아파트를, 임대차보증금 125,000,000원, 임대차기간 2008. 11. 28.까지로 각 정하여 임차하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다)을 체결하고, 이에 따라 소외 1에게 임대차보증금을 모두 지급하였으며, 2007. 4. 2. 임대차계약서에 확정일자를 받았고 2007. 4. 30. 주민등록 전입신고도 마쳤다.
(3) 피고 1은 위 임대차계약을 체결한 날인 2007. 3. 13. 이 사건 아파트의 등기부등본을 전산출력하여 원고에게 보여주면서 이 사건 아파트에 관하여는 제일은행 명의의 2003. 11. 28.자 근저당권과 전 임차인( 소외 2)에 대한 1억 원의 임대차보증금 반환채무 외에는 다른 제한물권이 설정되어 있지 않다고 설명하면서, 같은 취지가 담긴 중개대상물 확인·설명서를 작성·교부하였다.
 
다.  이 사건 아파트에 관한 임의경매절차의 개시·진행
(1) 근저당권자인 제일은행의 신청에 따라 2008. 8. 28. 이 사건 아파트에 관하여 서울동부지방법원 2008타경3118호로 임의경매절차가 개시되었다.
(2) 이 사건 아파트에 대한 시가감정 결과 이 사건 아파트의 가액은 2008. 5. 16. 현재 2억 6,000만 원이고, 그 중 건물 부분은 1억 8,200만 원, 토지 부분은 7,800만 원인 것으로 감정되었다.
(3) 2008. 3. 23. 실시된 매각기일에 원고가 2억 4,000만 원에 최고가 매수인으로서 매각허가결정을 받았는데, 원고는 같은 날 배당절차에서 배당받을 임대차보증금을 매각대금과 상계하고 나머지 매각대금만 지급하겠다는 차액지급신고를 하여 경매법원의 허가를 받았다.
(4) 신한은행은 2009. 4. 16. 경매법원에 이 사건 토지에 관한 근저당권의 피담보채권이 5,427,741,150원(= 원금 2,452,368,705원 + 이자 2,975,372,445원)이라는 채권계산서를 제출하였다.
(5) 원고는 2009. 5. 8. 위 매각대금을 전부 납부하였고, 같은 날 실시된 배당기일에서 실제 배당할 금액 236,773,575원 중 토지 부분에 해당하는 71,042,991원(실제 배당할 금액 × 토지 부분 감정가 7,800만 원 ÷ 이 사건 아파트의 감정가 2억 6,000만 원)을 이 사건 토지의 근저당권자인 신한은행에, 건물 부분에 해당하는 165,766,980원 중 330,440원은 당해세 교부권자인 강동구에, 129,120,000원을 이 사건 아파트의 근저당권자인 제일은행에, 나머지 36,280,144원을 임차권자인 원고에게 각 배당하기로 하는 내용의 배당표가 작성되었다.
[인정 근거] 갑 1~5, 을가 1, 2, 을나 1, 2의 각 기재와 변론 전체의 취지.
 
2.  양쪽의 주장에 대한 판단
가.  손해배상책임(또는 공제금지급의무)의 발생근거
위 인정 사실에 의하면, 피고 1은 원고로부터 이 사건 아파트에 관한 임대차계약의 중개를 의뢰받았으므로 공인중개사법 제25조 제1항, 같은 법 시행령 제21조 제1항의 규정에 따라 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항 등을 확인하여 이를 중개대상물에 관한 임차권을 취득하고자 하는 원고에게 성실·정확하게 설명할 의무가 있었음에도 불구하고, 이 사건 아파트의 대지권의 목적인 이 사건 토지에 관하여 별도등기가 있다는 부분을 간과하는 바람에 원고에게 이 점에 관하여 아무런 설명도 하지 않았고, 이로 말미암아 원고는 배당절차에서 이 사건 토지의 근저당권보다 배당순위에서 밀려 배당을 적게 받는 재산상 손해(신한은행 앞으로 배당된 71,042,991원 상당)를 입게 된 것으로 보아야 하므로, 원고에게 피고 1은 공인중개사법 제30조 제1항의 규정에 의하여, 피고 협회는 피고 1의 공제계약에 따라 5,000만 원의 한도 내에서, 이러한 확인·설명의무 위반으로 말미암아 발생한 위 손해를 각자 배상할 책임이 있다.
 
나.  책임의 제한
다만 앞서 채용한 증거들에 의하면, 원고에게도 이 사건 아파트의 등기부등본을 제대로 확인하지 않은 채 경솔하게 이 사건 아파트에 관한 임대차계약을 체결한 잘못이 있었고, 원고의 이러한 잘못도 이 사건 손해발생의 한 원인이 되었으므로, 피고 1이 배상하여야 할 손해액을 정하면서 이를 참작하기로 하여, 위 피고의 책임비율을 70%로 정한다.
 
다.  피고들의 주장에 대하여
(1) 이에 대하여 피고 협회는 먼저, 이 사건 소가 이 사건 임대차계약이 체결된 2007. 3. 13.로부터 소멸시효기간(2년)이 지난 후인 2009. 6. 12.에야 비로소 제기되었으므로, 원고의 이 사건 청구에 응할 수 없다고 다툰다.
살피건대, 공제금청구권의 소멸시효는 특별한 사정이 없는 한 민법 제166조 제1항의 규정에 의하여 공제사고가 발생한 때, 즉 중개업자의 불법행위 또는 채무불이행으로 말미암아 중개의뢰인에게 손해가 발생한 때로부터 진행하지만, 공제사고가 발생한 것인지 여부가 객관적으로 분명하지 아니하여 그 공제금청구권자가 공제사고의 발생사실을 확인할 수 없는 사정이 있는 경우, 공제금청구권자가 공제사고의 발생을 알았거나 알 수 있었던 때로부터 공제금청구권의 소멸시효가 진행하는 것인데( 대법원 2009. 6. 23. 선고 2009다8109 판결 등 참조), 이 사건에서 원고는 배당표가 작성된 2009. 5. 8.경에야 비로소 임대차보증금을 제대로 반환받지 못하는 손해를 입게 된 사실을 알았던 것으로 보아야 하고, 원고가 그로부터 2년 이내에 이 사건 소를 제기하였음은 기록상 명백하므로, 피고 협회의 위 주장은 받아들일 수 없다.
(2) 피고 협회는 다음으로, 원고가 피고 1의 중개로 이 사건 임대차계약을 체결하였다가 결국 경매절차에서 시가 3억 원짜리 이 사건 아파트를 2억 4,000만 원에 낙찰받아 6,000만 원 상당의 시세차익을 얻었으므로, 그 시세차익 상당액을 이득공제하여야 한다는 취지로 주장하지만, 피고 협회의 위 주장에 의하더라도, 그러한 시세차익과 손해배상책임의 발생원인인 행위 사이에 상당인과관계가 있다고 볼 수 없으므로, 피고 협의의 위 주장도 받아들일 수 없다.
 
3.  결론
따라서 피고들은 각자 원고에게 앞서 인정한 손해금(또는 공제금) 49,730,093원(= 71,042,991원×70% ; 계산 결과 원 미만의 금액은 계산의 편의상 버림)과 이에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 소장 부본이 피고들에게 송달된 다음날인 2009. 6. 25.부터 피고들이 그 각 이행의무의 범위에 관하여 다툴 여지가 있어 보이는 이 사건 당심판결 선고일인 2010. 6. 18.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율로 셈한 지연손해금을 지급할 의무가 있으므로, 원고의 이 사건 청구는 위 인정 범위 내에서 정당하여 그 부분만 받아들이되, 나머지는 부당하므로 이를 받아들일 수 없음에도, 이와 일부 다른 결론을 내린 제1심판결 중 앞서 인정한 돈을 초과하여 지급을 명한 피고들 패소 부분은 부당하므로, 이를 취소함과 아울러 그 부분에 해당하는 원고의 청구를 모두 받아들이지 않고, 피고들의 나머지 항소도 부당하므로 이를 모두 받아들이지 않는다.

판사 박관근(재판장) 정찬우 박혜진

[서울동부지법 2010.6.18, 선고, 2010나189, 판결]