【판시사항】
[1]부동산경매절차에서 주택임차인이 임대차조사서에 기재된 내용과 다른 내용을 주장하여 배당을 요구하는 것이 신의칙에 위반되는지 여부(적극)
[2]금전대출을 실시하는 금융기관 또는 금융기관으로부터 건물의 담보가치를 조사하도록 의뢰받은 감정평가기관의 직원이 직접 임차인들을 만나 임대차관계를 조사한 것이 아니라, 단지 금전대출을 신청한 건물의 소유자에게 그 조사를 의뢰하여 그가 임대차조사서 서식의 공란에 기재될 내용에 관하여 어떠한 설명도 없이 임차인들로부터 기명날인만 받고 임대차 금액란에 실제 임대차보증금보다 적은 금액을 기재한 경우, 임차인들이 부동산경매절차에서 위 조사서에 기재된 사항과는 다른 내용의 주장을 하면서 배당을 요구한다고 하여 금반언이나 신의칙에 반한다고 볼 수 없다고 한 사례
[3]주택임차인이 금융기관의 임대차조사서에 서명·날인만을 한 채 임대인에게 교부함으로써 임대인으로 하여금 임대차관계에 관한 허위의 기재를 할 수 있도록 하였다면, 임차인은 자신의 이러한 과실로 인하여 금융기관이 당해 주택의 담보가치를 과대하게 판단하여 대출을 시행하였다가 후에 경매절차에서 일부 대출금에 관한 배당을 받지 못하게 되어 입은 손해에 대한 배상책임이 있다고 본 사례

【판결요지】
[1]근저당권자가 담보로 제공된 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시 임차인이 그 임대차 사실을 부인하거나 임차보증금의 액수에 관하여 스스로 불리한 진술을 하고 이에 관한 확인서 등을 작성하여 준 경우, 그 후 그 건물에 대한 경매절차에서 이러한 진술을 번복하여 임대차의 대항력 또는 위 진술상의 액수를 초과하는 임차보증금 반환채권의 존재를 주장하면서 그 임차보증금 반환채권에 대한 배당요구를 하는 것은 특별한 사정이 없는 한 금반언 및 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다 할 것이다.
[2]금전대출을 실시하는 금융기관 또는 금융기관으로부터 건물의 담보가치를 조사하도록 의뢰받은 감정평가기관의 직원이 직접 임차인들을 만나 임대차관계를 조사한 것이 아니라, 단지 금전대출을 신청한 건물의 소유자에게 그 조사를 의뢰하여 그가 임대차조사서 서식의 공란에 기재될 내용에 관하여 어떠한 설명도 없이 임차인들로부터 기명날인만 받고 임대차 금액란에 실제 임대차보증금보다 적은 금액을 기재한 경우, 임차인들이 부동산경매절차에서 위 조사서에 기재된 사항과는 다른 내용의 주장을 하면서 배당을 요구한다고 하여 금반언이나 신의칙에 반한다고 볼 수 없다고 한 사례.
[3]주택소유자 겸 임대인으로부터 임대차조사서에 서명·날인을 요구받은 임차인은 위 조사서에 자신들의 임대차관계를 기재하게 된 이상 그 서식의 기재사항을 잘 읽어보고 정확한 내용의 기재를 함으로써 적절한 담보가치의 조사가 이루어지도록 하여야 함에도, 임대차금액란을 전혀 기재하지 아니한 채로 임대인에게 위 조사서를 교부함으로써 그로 하여금 임의로 허위의 기재를 하게 한 과실이 있다 할 것이고, 이러한 과실은 임대인의 불법행위와 경합하여 금융기관으로 하여금 임대인에 대한 채권 중 임차보증금 액수를 과소 평가함으로써 배당받지 못하게 된 금액 상당의 손해를 입게 한 원인이 되었다 할 것이므로, 임차인은 임대인과 각자 위 손해를 배상할 책임이 있다 할 것이고, 다만 금융기관으로서는 임대인이 작성하여 온 위 조사서에만 의존하여 달리 별도의 확인 절차를 거치지 아니한 채 임대차관계를 평가하여 임대인에게 금전대출을 하여 준 과실이 있다 할 것이므로 임차인의 손해배상책임은 40%로 제한함이 상당하다고 한 사례.

【참조조문】

[1]

민법 제2조
,
주택임대차보호법 제3조
,
제3조의2
,
민사소송법 제605조 제1항

[2]
민법 제2조
,
민사소송법 제605조 제1항
[3]
민법 제750조

【참조판례】

[1]
대법원 1987. 11. 24. 선고 87다카1708 판결(공1988, 164),
1997. 6. 27. 선고 97다12211 판결(공1997하, 2357),
2000. 1. 5.자 99마4307 결정(공2000상, 545)

【전문】
【원고】
삼성화재해상보험 주식회사 (소송대리인 일신법무법인 담당변호사 강대성)

【피고】
송인례 외 1인 (소송대리인 아주종합법무법인 담당변호사 남동환 외 2인)

【주문】
 
1. 피고들은 원고에게 각 금 4,400,000원씩 및 위 각 금원에 대하여 2000. 9. 21.부터 같은 해 11. 30.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 25%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.
 
2. 원고의 피고들에 대한 각 주위적 청구 및 각 나머지 예비적 청구를 모두 기각한다.
 
3. 소송비용은 이를 3분하여 그 2는 원고의, 나머지는 피고들의 각 부담으로 한다.
 
4.  제1항은 가집행할 수 있다.

【청구취지】
주위적 청구취지：서울지방법원 동부지원 98타경35369호 부동산임의경매 신청사건에 관하여 위 법원이 2000. 2. 29. 작성한 배당표 중 원고에 대한 배당액을 금 268,228,615원에서 금 290,225,615원으로, 피고들에 대한 배당액을 각 금 39,000,000원에서 각 금 28,000,000원으로 각 경정한다는 판결.
예비적 청구취지：피고들은 원고에게 각 금 11,000,000원씩 및 위 각 금원에 대하여 이 사건 청구취지 변경서 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 25%의 비율에 의한 금원을 지급하라는 판결.

【이유】
1. 기초 사실
다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증, 제3호증의 1, 4, 43, 44, 을 제2호증의 각 기재에 의하면 이를 각 인정할 수 있다.
 
가. 서울 성동구 송정동 73-420 대 310㎡ 및 그 지상 철근콘크리트조 및연와조 평슬래브 5층 근린생활시설 및 주택(이하 '이 사건 건물'이라고 한다)은 원래 소외 오현필의 소유이었는데, 원고는 위 각 부동산을 공동담보로 하여 1997 8. 29, 채권최고액 금 2억 8천만 원, 채무자 위 오현필의 근저당권설정등기를, 같은 해 9. 22. 다시 채권최고액 금 2억 8천만 원, 채무자 위 오현필의 근저당권설정등기를 각 경료하였다.
 
나. 원고는 1998. 9. 4. 위 각 근저당권에 기하여 위 각 부동산에 대한 임의경매를 신청하였고, 위 법원은 그 다음날 경매개시결정을 고지함으로써 경매절차가 개시되었다.
 
다. 위 경매절차에서 위 각 부동산은 1999. 8. 21. 경락되었고, 위 법원은 2000. 2. 29. 배당기일을 열어 같은 날 작성한 배당표에 의한 배당을 실시하였는데, 위 배당표에 의하면 실제 배당할 금액 금 472,330,485원 중 소액임차인들인 소외 김달영 등 10명에게 각 금 12,000,000원씩을, 압류권자인 성동구청에 금 6,101,870원을, 확정임차인인 피고들에게 각 금 39,000,000원씩을, 근저당권자인 원고에게 채권금액 금 561,368,191원 중 금 268,228,615원을 배당하는 것으로 되어 있는바, 원고는 위 배당기일에 피고들에 대한 위 각 배당액 중 각 금 11,000,000원씩에 대하여 이의를 제기하고, 같은 해 3. 6. 이 사건 소를 제기하였다.
 
2.  원고의 청구원인에 대한 판단
가.  주위적 청구에 대한 판단
원고는 이 사건 주위적 청구원인으로, 피고들은 이 사건 건물 중 일부를 각 임차보증금 28,000,000원으로 정하여 임차한 임차인들이므로, 각 임차보증금 반환채권액을 초과하여 배당받은 금 11,000,000원씩을 위 배당표상 피고들에 대한 각 배당액에서 감액하고, 이를 원고에게 추가배당하여야 한다고 주장하면서, 이와 같은 내용으로 위 배당표를 경정할 것을 구하고 있다.
먼저, 피고들과 위 오현필 사이의 각 임대차계약상 보증금의 액수가 각 금 28,000,000원이라는 위 주장에 관하여 살피건대, 이에 부합하는 듯한 갑 제2호증의 기재는 을 제1호증의 1, 2, 제3호증의 각 기재에 비추어 보아 이를 믿지 아니하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 위의 주장은 그 이유가 없다.
나아가 원고는, 가사 피고들의 임대차계약 당시 임차보증금의 액수가 각 금 39,000,000원이라 하더라도 경제사정 등에 비추어 볼 때 위 경매개시 당시에는 상당히 감액되었을 것이라고 주장하나, 이러한 점을 인정할 아무런 증거가 없으므로 위 주장 역시 이유 없다.
또한 원고는, 피고들이 경매절차에 이르러 위 임대차관계 조사서에 기재한 내용과 다른 내용을 주장함은 신의칙상 허용되지 아니한다고 주장하므로 살피건대, 근저당권자가 담보로 제공된 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시 임차인이 그 임대차 사실을 부인하거나 임차보증금의 액수에 관하여 스스로 불리한 진술을 하고 이에 관한 확인서 등을 작성하여 준 경우, 그 후 그 건물에 대한 경매절차에서 이러한 진술을 번복하여 임대차의 대항력 또는 위 진술상의 액수를 초과하는 임차보증금 반환채권의 존재를 주장하면서 그 임차보증금 반환채권에 대한 배당요구를 하는 것은 특별한 사정이 없는 한 금반언 및 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다 할 것인바(대법원 1987. 11. 24. 선고 87다카1708 판결, 1997. 6. 27. 선고 97다12211 판결, 2000. 1. 5.자 99마4307 결정 등 참조), 갑 제2호증의 기재에 의하면 소외 제일감정평가법인이 원고의 의뢰를 받아 이 사건 건물의 임대차관계를 조사할 당시 작성한 임대차조사서(갑 제2호증)에 피고들의 임차보증금이 각 금 2,800만 원으로 기재되어 있고, 그 옆에는 피고들의 서명·날인이 되어 있는 사실을 인정할 수는 있으나,
한편, 을 제3, 4호증의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면, 위 오현필이 1997. 8. 하순경 원고로부터 금전대출을 받기 위하여 절차를 진행하던 중 원고 직원으로부터 담보 목적이 되는 이 사건 건물의 임대차관계를 조사하여야 한다는 요구를 받고 그로부터 건네받은 임대차조사서 서식에 각 임차인들의 확인을 받게 되었는데, 위 오현필은 피고들에 대하여 위 서식의 임차인명과 면담자란에 각 서명·날인을 하여 줄 것을 요청하면서 위 서식의 공란에는 어떠한 내용이 기재될 것이라는 점에 관하여는 아무런 설명을 하지 아니하였고, 피고들은 위 서식 중 다른 란에는 전혀 기재하지 아니하고 임차인명과 면담자란에만 자신들의 이름을 각 기재한 뒤 날인한 사실, 그 후 위 오현필이 임의로 위 조사서상 피고들의 각 임대차금액란에 각 '2,800만 원'이라고 기재한 사실을 각 인정할 수 있는바, 이와 같이 금전대출을 실시하는 원고 또는 원고로부터 이 사건 건물의 담보가치를 조사하도록 의뢰받은 감정평가기관의 직원이 직접 임차인들을 만나 임대차관계를 조사하여 그 확인을 받은 것이 아니고, 단지 금전대출을 신청한 이 사건 건물의 소유자인 위 오현필에게 그 조사를 의뢰하여 그가 위와 같은 경위로 임차인들인 피고들로부터 기명·날인 받음으로써 위 임대차조사서가 작성된 것이라면, 임차인들이 위 경매절차에서 위 조사서에 기재된 사항과는 다른 내용의 주장을 하면서 배당을 요구한다고 하여 금반언이나 신의칙에 반한다고는 볼 수 없다 할 것이므로, 원고의 위 주장 역시 받아들이지 아니한다.
따라서 원고의 피고들에 대한 주위적 청구는 모두 그 이유가 없다 할 것이다.
 
나.  예비적 청구에 대한 판단
나아가 살피건대, 갑 제2호증의 기재에 의하면 위 임대차조사서 서식에는 그 상단부에 "이 사건 부동산을 소유자가 원고에게 담보로 제공하기 위한 감정을 실시함에 있어 임차인을 보호하기 위하여 그 내용을 조사하니 임대차내용을 다음 조서에 기술, 서명하여 주시기 바랍니다."라는 취지의 기재가 되어 있었고, 기재할 항목으로 임대차구분, 임대차금액, 임차인명, 면담자, 면담자와 임차인의 관계 등이 명시되어 있었던 사실을 인정할 수 있는바, 위 오현필로부터 서명·날인을 요구받은 피고들로서도 위 조사서에 자신들의 임대차관계를 기재하게 된 이상 그 서식의 기재사항을 잘 읽어보고 정확한 내용의 기재를 함으로써 적절한 담보가치의 조사가 이루어지도록 하여야 함에도, 위에서 본 바와 같이 그 임대차금액란에는 전혀 기재하지 아니한 채로 위 오현필에게 위 조사서를 교부함으로써 위 오현필로 하여금 위와 같이 임의로 허위의 기재를 하게 한 과실이 있다 할 것이고, 이러한 과실은 위 오현필의 불법행위와 경합하여 원고로 하여금 위 오현필에 대한 채권 금 561,368,191원 중 피고들에 대한 각 임차보증금 액수를 과대 평가함으로써 위와 같이 배당받지 못하게 된 각 금 11,000,000원 상당의 손해를 입게 한 원인이 되었다 할 것이므로, 피고들은 위 오현필과 각자 원고의 위 손해를 배상할 책임이 있다 할 것이다.
다만, 원고로서도 위 오현필이 작성하여 온 위 조사서에만 의존하여 달리 별도의 확인절차를 거치지 아니한 채 임대차관계를 평가하여 위 오현필에게 금전대출을 하여 준 과실이 있다 할 것이고, 그 밖에 위에서 본 위 조사서의 작성경위 등의 제반 사정을 종합하여 보건대, 피고들의 각 손해배상책임은 40%로 제한함이 상당하다 할 것이므로, 피고들은 원고에게 각 금 4,400,000 (11,000,000×40%)원 및 이에 대하여 위 불법행위일 및 손해발생일 이후로서 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 청구취지변경서부본이 송달된 다음날임이 기록상 명백한 2000. 9. 21.부터 이 판결 선고일인 같은 해 11. 30.까지는 민법에서 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진등에관한특례법이 정하는 연 25%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다 할 것이다(원고는 이 사건 소장 부본 송달 다음날부터 위 특례법상의 비율에 의한 지연손해금을 구하고 있으나, 피고들이 이행의무의 존부와 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되므로 이 판결 선고일까지는 이를 적용하지 아니하기로 한다).
 
3.  결 론
그렇다면 원고의 피고들에 대한 주위적 청구는 모두 이유 없어 이를 각 기각하고, 예비적 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 각 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 각 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

[서울지법 동부지원 2000.11.30, 선고, 2000가단8695, 판결：확정]