【판시사항】
부동산중개업자가 의뢰인에게 선순위의 확정일자를 갖춘 선순위 임차인의 존재를 확인·설명하지 아니한 채 전세권만 설정하면 임차보증금을 확보할 수 있다고 잘못 설명을 하여 이를 믿고 의뢰인이 임대차계약을 체결하였으나 해당 주택의 경매시 임차보증금을 전혀 배당받지 못한 경우, 부동산중개업자에게 중개대상물의 확인, 설명의무 위반으로 인한 손해배상책임이 있다고 한 사례

【판결요지】
부동산중개업자가 의뢰인에게 선순위의 확정일자를 갖춘 선순위 임차인의 존재를 확인·설명하지 아니한 채 전세권만 설정하면 임차보증금을 확보할 수 있다고 잘못 설명을 하여 이를 믿고 의뢰인이 임대차계약을 체결하였으나 해당 주택의 경매시 임차보증금을 전혀 배당받지 못한 경우, 부동산중개업자에게 중개대상물의 확인, 설명의무 위반으로 인한 손해배상책임이 있다고 한 사례.

【참조조문】

[1]

부동산중개업법 제17조 제1항
,
제19조부동산중개업법시행령 제22조 제1항 제2호

【전문】
【원고】
허정순

【피고】

【주문】
 
1. 피고는 원고에게 금 30,000,000원 및 이에 대하여 1999. 6. 11.부터 2000. 2. 11.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 완제일까지는 연 25%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.
 
2.  원고의 나머지 청구를 기각한다.
 
3. 소송비용은 이를 2분하여 그 1은 원고의, 나머지는 피고의 각 부담으로 한다.
 
4.  제1항은 가집행할 수 있다.

【청구취지】
피고는 원고에게 금 60,000,000원 및 이에 대하여 1999. 6. 1.부터 이 사건 소장부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 완제일까지는 연 25%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라는 판결.

【이유】
1. 피고의 임대차 중개 및 임차인인 원고의 경매절차에서의 무배당
 
가. 원고는 부동산중개업자인 피고의 중개로 1997. 2. 13. 소외 박점례와 사이에 박점례 소유의 서울 구로구 궁동 207의 31 지상 3층 단독주택 중 3층 301호에 관하여 임차보증금을 금 60,000,000원으로 하는 임대차계약을 체결하고, 피고의 조언에 따라 같은 달 17. 전세금을 금 60,000,000원으로 하는 전세권설정등기를 마쳤다.
 
나. 그런데 위 건물과 토지에 대한 채권최고액 88,400,000원의 선순위 근저당권자인 소외 주식회사 조흥은행(이하 '조흥은행'이라 한다)이 위 건물과 토지에 대하여 임의경매를 신청함에 따라 위 건물과 토지가 1998. 5. 15. 소외 이미경에게 금 144,500,000원에 낙찰되고 그 배당절차에서 1999. 6. 11. 아래 3. 가.항에서 보는 바와 같이 소액임차인 3인에게 합계 금 36,000,000원, 확정일자 임차인 이정수에게 금 29,963,946원, 근저당권자인 조흥은행에게 나머지 금액이 각 배당되고 남는 금액이 없게 되어, 원고는 위 임대보증금을 전혀 회수하지 못하는 손실을 입었다(이상 다툼 없음).
 
2.  원고의 주장
피고는 원고에게 위 임대차를 중개함에 있어서, 건물이 약 1억 5천만 원 정도 나가므로 은행의 근저당채무 88,400,000원을 공제하여도 60,000,000원 정도 남으니 보증금을 60,000,000원으로 한 임대차계약을 체결하고 그에 대하여 전세권을 설정하면 보증금은 충분히 확보된다고 설명하여 원고는 이를 믿고 위와 같이 임대차계약을 체결하였으나, 원고보다 선순위 임차인이 8인이나 존재함이 밝혀져 원고가 전혀 보증금을 회수하지 못하는 손실을 입었는바, 이는 피고가 부동산중개업법시행령 제22조 소정의 '중개대상물확인설명서'를 작성하지 아니하고 중개대상물에 대한 확인설명의무를 다하지 아니함으로 말미암은 것이므로, 피고는 원고에게 원고가 입은 손해 금 60,000,000원을 배상할 책임이 있다.
 
3.  피고의 손해배상책임에 대한 판단
가.  경매과정과 배당내역
(1)서울 구로구 궁동 207의 31 대 397㎡는 위 박점례와 소외 한방수의 공유토지였는데, 위 박점례와 한방수는 각자의 공유지분에 관하여 조흥은행에 근저당권을 설정하고 금원을 차용하여 따로 주택을 신축하여 각자의 명의로 소유권보존등기를 하였고, 그 후 위 토지를 주택의 경계에 따라 분할하여 207의 31 대 199㎡는 박점례의 소유로, 207의 87 대 198㎡는 한방수의 소유로 하였으며, 각자의 신축건물을 각자의 토지지분에 대한 위 조흥은행의 근저당권의 공동담보로 제공하였는데, 원고는 그 후 박점례와 위와 같이 임대차계약을 체결하고 전세권을 설정하였다.
(2)조흥은행이 위 건물들과 토지에 대하여 임의경매를 신청함에 따라 법원은 박점례의 토지, 건물과 한방수의 토지, 건물에 대한 경매절차를 병합하여 진행하였는데, 경매의 편의를 위하여 근저당권설정 당시의 토지의 지분별로 감정평가를 하지 아니하고 분할 후의 현황대로 감정평가를 한 결과, 박점례의 토지와 건물은 금 352,389,260원으로, 한방수의 토지와 건물은 금 347,552,530원으로 각 평가되었고, 이 중 박점례의 건물은 제시외 건물을 제외할 경우 금 161,958,060원으로 평가되었다.
(3)위 경매절차에서 박점례의 토지와 건물은 1998. 5. 15. 감정가의 2분의 1 이하인 144,500,000원에 낙찰되었으나 한방수의 토지와 건물은 1999. 3. 19.에야 금 47,270,000원에 낙찰되었는데, 경매법원은 배당절차에 있어서 배당순위를 토지에 대하여는 지분에 대한 근저당권이 설정된 때를, 건물에 대하여는 건물이 공동담보로 제공된 때를 각 기준으로 삼았으며, 박점례 소유의 토지와 건물에 대한 위 낙찰대금 중 경매비용을 공제한 나머지 140,769,250원으로 배당을 실시함에 있어 감정평가서상의 토지와 건물의 가액비율로 위 배당할 금액을 안분함으로써 토지대금을 금 74,725,024원으로, 건물대금을 금 66,044,226원으로 평가하여 배당을 실시하였다.
(4)위 배당절차에서 건물에 대하여는 소액임차인 3인이 각 금 12,000,000원씩 합계 금 36,000,000원을 제1순위로 배당받았고, 나머지 금액 중 당해세로 배당된 금 80,280원을 제외한 나머지 금 29,963,946원은 1996. 10. 23.자로 확정일자를 받은 보증금 40,000,000원의 임차권자인 소외 이정수에게 배당되었으며, 이정수보다 늦은 1996. 11. 5.에야 건물을 공동담보로 추가하였던 조흥은행은 건물로부터는 배당을 받지 못하고 토지에서 금 74,725,024원 전액을 배당받았다.
(5)원고보다 먼저 배당받은 위 소액임차인 3인 중 1인은 원고의 전세권설정보다 먼저 주민등록전입신고를 마쳤으나, 나머지 2인은 원고의 전세권 설정보다 늦게 주민등록전입신고를 마친 자이다.
 
나.  피고의 확인·설명의 정도
(1)원고가 임차한 박점례 소유의 207의 31 지상 3층 단독주택은 원고가 임차하기 몇 개월 전에 신축되어 1996. 9. 23. 소유권보존등기가 된 다가구주택으로서, 지층과 1층 및 2층에는 각 2세대씩 6세대가, 3층에는 1세대가 각 거주할 수 있도록 건축되었다.
(2)원고는 1997. 1. 말경부터 같은 해 2. 13.까지 3차례에 걸쳐 위 주택 내부를 지층부터 3층까지 둘러보고 나서 임대차계약을 체결하게 되었는데, 당시 피고는 원고에게 원고가 임차할 3층 1세대를 제외한 나머지 6세대에 대하여 주택임대차보호법상의 금 3,000만 원씩의 소액 임차인의 존재를 상정한다고 하더라도 그 합계액이 금 1억 8천만 원에 불과하고, 여기에 조흥은행의 근저당채권 최고액 88,400,000원을 합하더라도 위 주택의 시가를 감안하면 원고가 임대차보증금 60,000,000원을 충분히 확보할 수 있으며, 다만 확실히 하기 위하여 전세권을 설정하는 것이 좋다는 설명을 하여 주었다.
(3)그러나 원고가 임대차계약을 체결할 당시에는 이미 소외 이정수가 임차보증금을 금 40,000,000원으로 한 임대차계약을 체결하고 확정일까지 받아둔 상태였는데도 피고는 원고에게 이러한 사실을 설명하여 주지 아니하였다.
(이상 증거：다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 1, 2, 갑 제2 내지 4호증, 을 제1, 5, 6, 8호증, 을 제14, 16호증의 각 1, 2, 을 제17호증의 1 내지 7, 을 제18호증의 1 내지 5, 을 제19호증의 1 내지 13, 을 제20호증의 1 내지 29, 을 제21호증의 1 내지 10, 을 제22호증의 1, 2, 증인 박춘배)
 
다.  피고의 손해배상책임
(1)부동산중개업법 제17조 제1항은 '중개업자가 중개의뢰를 받은 경우에는 당해 중개대상물의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 기타 대통령령이 정하는 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 대한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 제시하고 성실·정확하게 설명하여야 한다.'고 규정하고 있고, 같은법시행령 제22조 제1항 제2호는 중개업자가 확인·설명하여야 할 사항의 하나로, '소유권, 전세권, 저당권, 지상권, 임차권 등 당해 중개대상물에 대한 권리관계에 관한 사항'을 들고 있는바, 위 인정 사실에 의하면 피고는 위 다가구주택에 이미 확정일자를 갖춘 임차인이 있음에도 불구하고 이를 원고에게 확인·설명하지 아니함으로써 부동산중개업자로서의 임무를 위배하였다고 할 것이다.
(2)나아가 원고가 입은 재산상의 손해가 피고의 위와 같은 법령 위반이나 권리관계에 대한 잘못된 설명으로 말미암은 것인지에 관하여 살펴보건대, 피고가 원고에게 소액임차인 6인이 합계 금 1억 8천만 원 상당의 우선권을 가질 수 있다는 사실을 설명하였던 점 및 실제 배당에서 위 확정일자 있는 임차인의 임차보증금 40,000,000원과 소액임차인 3인이 배당받은 금 36,000,000원의 합계액이 위 금 1억 8천만 원보다 현저하게 적은 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 일응 피고의 위 법령 위반과 원고의 재산상의 손해 사이에는 인과관계가 없는 것으로 볼 여지가 있으나, 만약 원고가 확정일자 있는 임차인의 존재를 명확히 알았더라면 가정적인 소액임차인의 존재보다는 확정일자 있는 임차인의 존재를 중요하게 여겨 근저당권까지 설정되어 있는 위 주택을 임차하지 않았을 수도 있을 것인 점, 위 박점례 소유의 주택은 앞에서 본 바와 같이 복잡한 내용의 공동근저당권이 설정되어 있고 건물임차인은 건물에 대하여만 우선변제권이 있으며 더욱이 경매절차에서는 시가보다 저렴한 가격에 경락되는 경우가 허다하여 임차인 등이 예기치 못한 손해를 입을 수 있는 점 등에 비추어 보면, 원고는 앞서 본 임대차관계에 대한 피고의 부정확한 확인·설명과 전세권만 설정하면 임차보증금은 완전히 확보될 수 있다는 취지의 피고의 잘못된 설명을 믿고 이 사건 임대차계약을 체결하게 되었고, 그로 인하여 결국에는 임차보증금을 전혀 회수하지 못하는 손해를 입게 되었다고 할 것이므로, 피고의 위와 같은 부동산중개업법상의 확인·설명의무 위반과 그릇된 법률적인 설명은 원고가 입은 손해에 대하여 상당인과관계가 있다고 보아야 할 것이고, 따라서 피고는 부동산중개업법 제19조가 정한 바에 따라 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다 할 것이다.
 
라.  과실상계
다만, 앞서 본 사실관계에 의하면, 원고로서도 건물 소유주인 박점례를 통하여 임대차관계를 좀더 확인하여 보거나 근저당권 및 소액임차인 등의 존재가 원고의 임차보증금반환채권에 미칠 영향 등을 확인하여 본 후 계약체결 여부를 결정하였어야 할 것임에도 불구하고 만연히 피고의 설명만 믿고서 위와 같은 조치를 취하지 아니한 채 임대차계약을 체결한 잘못이 있다고 할 것인바, 이러한 원고의 과실은 피고의 책임을 면하게 할 정도에는 이르지 못하므로 피고의 손해배상의 범위를 정함에 있어서 이를 참작하기로 하되, 그 비율은 50% 정도로 봄이 상당하다.
 
4.  결 론
그렇다면 피고는 원고에게 금 30,000,000원(＝60,000,000원×0.5) 및 이에 대한 경락대금 배당확정일인 1999. 6. 11.부터 이 사건 판결선고일인 2000. 2. 11.(피고가 그 지급의무의 존부 및 범위에 대하여 항쟁함이 상당하다고 인정됨)까지는 민법에 정한 연 5%의, 그 다음날부터 완제일까지는 소송촉진등에관한특례법에 정한 연 25%의 각 비율에 의한 금원을 지급할 의무가 있다고 할 것이므로, 원고의 이 사건 청구는 위 인정의 범위 안에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

판사 김영태(재판장) 성창호 성창호

[서울지법 남부지원 2000.2.11, 선고, 99가합11831, 판결：항소심 조정성립]